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物業(yè)管理熱點(diǎn)問題解析的讀后感范文
今年寒假，圖書館允許每個人都可借閱二十本冊圖書，這令到每一個喜歡看書的人都不禁欣喜若狂。
在有知識海洋的圖書館漫漫叢書中，我借了本與自己專業(yè)十分貼切的書——〈物業(yè)管理熱點(diǎn)問題解析〉。假期的時候我認(rèn)真地閱讀了如獲至寶的書籍，從中了解到了很多關(guān)于本專業(yè)目前實(shí)踐中存在的問題。使我對物業(yè)管理的一些相關(guān)問題有了進(jìn)一步的認(rèn)識，從而為日后的物業(yè)管理實(shí)踐工作提供了思考并解決實(shí)際的問題指明了方向。
無論從事什么行業(yè)都得首先對其有一些最基本的認(rèn)識，物業(yè)管理也不例外。單就“物業(yè)”這一個詞，就需要明白其是什么，否則談何管理，所以要搞清楚被管理的對象�！拔飿I(yè)”一詞，源于香港產(chǎn)業(yè)同行的說法，〈香港房地產(chǎn)法〉中稱：“物業(yè)”是單元性地產(chǎn)，一住宅是一“物業(yè)”，一工廠是一“物業(yè)”，一農(nóng)莊也是一“物業(yè)”，故其可大可小。國務(wù)院二零零三年九月一日施行的〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的第一條中定義所指的是：房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。理解清楚什么是物業(yè)的時候，自然進(jìn)一步就要想著怎樣對其管理的問題了。“物業(yè)管理”一詞是二十世紀(jì)八十年代從香港傳入內(nèi)地的，但至今還沒有一個統(tǒng)一的解析。廣義的“物業(yè)管理”是指業(yè)主對物業(yè)依法進(jìn)行的自治管理和受物業(yè)業(yè)主選聘、委托的物業(yè)企業(yè)進(jìn)行的專業(yè)管理結(jié)合。狹義的物業(yè)管理，是指依法成立的物業(yè)企業(yè)通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制接受業(yè)主的選聘、委托，依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)和新方法、新技術(shù)，對受托管理的物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、改造、經(jīng)營，以發(fā)揮物業(yè)的最大使用價值和經(jīng)濟(jì)價值，對基于受托管理的物業(yè)發(fā)生的公共秩序?qū)嵤┍O(jiān)護(hù)，對物業(yè)的業(yè)主和非業(yè)主使用人提供特約的服務(wù)，并依約定合理收取單純物業(yè)管理勞務(wù)報(bào)酬和特約服務(wù)報(bào)酬的專業(yè)性服務(wù)行為。
在對物業(yè)管理的概念及相關(guān)內(nèi)容有了清晰的認(rèn)識后，那么在我國的現(xiàn)在發(fā)展情況又怎樣及其在發(fā)展的過程中又存在著哪些問題呢？
物業(yè)管理是住房商品化、社會化的產(chǎn)物，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的逐步推進(jìn)，房屋所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，白分之八十以上的公有住房出售給了職工個人，新建住宅基本上好似個人購買，居民由公房承租人轉(zhuǎn)變?yōu)榉课菟袡?quán)人，公房管理與住房之間的管理與被管理關(guān)系，已經(jīng)不能適應(yīng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的新形勢。隨著個人擁有住房的比重越來越高，住房成為大多數(shù)居民家庭的最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，居民對住房的使用、維護(hù)、保值提出了較強(qiáng)的服務(wù)需求，同時也產(chǎn)生了協(xié)調(diào)房屋所有權(quán)人公共空間、公用設(shè)施設(shè)備等共同利益的需要。隨著人民生活水平和住房條件不斷改善，居民對居住環(huán)境、社區(qū)秩序的要求越來越高，與居住相關(guān)各種消費(fèi)需求也越來越多，群眾要求新形式的消費(fèi)和服務(wù)。物業(yè)管理適應(yīng)了改革和人民生活提高的要求，并在改革和人民生活提高的進(jìn)程中逐步發(fā)展起來。
但是，在我國物業(yè)管理取得重要進(jìn)展的同時，其發(fā)展的過程中，各種矛盾也逐漸的顯示出來。主要表現(xiàn)為：相關(guān)的法律關(guān)系不明確。物業(yè)管理涉及業(yè)主與業(yè)主，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主與建設(shè)單位等相互間的關(guān)系，也涉及業(yè)主組織與其他組織的關(guān)系。在物業(yè)管理實(shí)踐中，單個業(yè)主的利益與業(yè)主共同利益的平衡，房屋質(zhì)量的責(zé)任，公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的利用與收益的歸屬，物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，專項(xiàng)維修資金的使用等等，都是容易出現(xiàn)糾紛的熱點(diǎn)問題，根源就在于相關(guān)的主體法律關(guān)系不明確，責(zé)任介定不清晰。
物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識不強(qiáng)。相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)是從原來房管部門或單位的后勤管理部門轉(zhuǎn)制而來，與業(yè)主之間的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系沒有確立，物業(yè)管理的服務(wù)特征被淡化。部分物業(yè)管理企業(yè)過度追求利潤，不按照合同約定提供相應(yīng)服務(wù)，收費(fèi)與服務(wù)不相符。一些物業(yè)管理企業(yè)擅自處分應(yīng)由業(yè)主處分的事項(xiàng)，侵犯業(yè)主利益現(xiàn)象時有發(fā)生。一些物業(yè)管理企業(yè)員工素質(zhì)低，甚至發(fā)生損壞業(yè)主財(cái)產(chǎn)，毆打業(yè)主的惡性的事件。
業(yè)主委員會缺少制約。由于缺乏對業(yè)主委員會的有效制約和監(jiān)督機(jī)制，民主協(xié)商和少數(shù)服從多數(shù)的原則沒有得到充分體現(xiàn)。有的業(yè)主委員不能真正代表大多數(shù)業(yè)主的利益，個別成員甚至把個人利益置于業(yè)主共同利益之上，任意決定業(yè)主共同事務(wù)，損害其他業(yè)主利益或業(yè)主共同利益。
業(yè)主自律機(jī)制不完善。房屋公共空間、共用設(shè)施設(shè)備以及土地的共同使用權(quán)，決定了業(yè)主財(cái)產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性和業(yè)主共同利益，也構(gòu)成業(yè)主共同決定實(shí)施物業(yè)管理的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。協(xié)調(diào)業(yè)主共同利益，需要建立業(yè)主自律機(jī)制。業(yè)主公約是業(yè)主共同的行為準(zhǔn)則，但一些業(yè)主沒有嚴(yán)格遵守。由于住房福利制的長期影響，相當(dāng)多的業(yè)主沒有形成有償服務(wù)和履行合同約定義務(wù)的觀念。
前期物業(yè)管理矛盾突出。有的開發(fā)企業(yè)侵占配套建筑和設(shè)施；有的開發(fā)企業(yè)為促進(jìn)物業(yè)銷售，對物業(yè)管理作不切實(shí)際的承諾；有的開發(fā)企業(yè)制定的業(yè)主公約侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。由于缺乏嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，物業(yè)使用過程中暴露出來的質(zhì)量問題責(zé)任不清，損害了業(yè)主權(quán)益。有的建設(shè)單位自辦物業(yè)管理，建管不分，雖然在一定時期內(nèi)推動了物業(yè)管理和住宅銷售，但不利于保護(hù)業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
專項(xiàng)維修資金管理不規(guī)范。一些地方?jīng)]有按照規(guī)定從房改售房款中提取專項(xiàng)維修資金，或者提取了但被挪用；一些地方商品房專項(xiàng)維修資金有建設(shè)單位或者物業(yè)管理企業(yè)掌握，不能按業(yè)主意愿使用，住房共用部位，共用設(shè)施和各大、中修及更新改造不能及時進(jìn)行，侵害了購房人的合法權(quán)益。也有一些地方住房專項(xiàng)維修資金有政府行政部門管理，沒有按規(guī)定計(jì)入購房人的帳戶，使用時還要申請，手續(xù)煩瑣。
凡此種種，都是現(xiàn)在物業(yè)管理實(shí)踐中所遇到的問題。通過該書的閱讀，我感到自己的專業(yè)知識的積累還得進(jìn)一步提高，對行業(yè)發(fā)展的關(guān)注，分析問題的角度和處理問題思考方向也要進(jìn)一步學(xué)習(xí)。對于即將通過的《物權(quán)法》更為物業(yè)管理的實(shí)踐工作中所需學(xué)習(xí)和貫徹的法律，其為國家、集體和個人的權(quán)益的保障提供了法律基礎(chǔ)。理論是指導(dǎo)實(shí)踐的強(qiáng)大武器，只有把握時代的脈搏，諳數(shù)市場的規(guī)律和行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，才能引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。
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