投資回報率怎么算

　　對于普通投資者來說，動態(tài)投資計算比較復雜。那么，針對投資回報率怎么算的問題，下面為大家?guī)�來投資回報率怎么算，快來看看吧。

　　(1)租金回報率=每月租金收益×12/購房總價

　　案例分析：2008年12月底，周先生買下了翠苑社區(qū)一套臨街商鋪，面積約40平方米，售價約160萬元，目前在這片商鋪周邊，同等商鋪的月租金約是350元/平方米左右，即周先生每個月可收取1.4萬元的租金。那么，他的投資回報率將是多少呢?現(xiàn)在讓我們計算一下：租金回報率=14000*12/1600000=10.5%

　　點評：這種方法計算簡便，對一次性付款的情況分析會較為準確，但由于只考慮了租金和房價，其應用范圍比較局限，對于使用按揭貸款購房的回報情況就不太適用。

　　(2)租金回報率法公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內的按揭款)。

　　案例分析：假設周先生首付100萬元，貸款60萬元，按揭20年，按照最新商業(yè)貸款上限貸款利率。套用上述計算公式：這個商鋪的投資回報率=(14000-4277)*12/(1000000+1026682)=5.76%

　　通過計算，我們得出該套商鋪的投資回報率將是：5.76%

　　點評：該計算方法的優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

　　(3)租金回報率分析法公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費)×12/購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

　　點評：優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優(yōu)地產”的簡捷方法。不足：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。

　　(4)內部收益率法房產投資公式為：累計總收益/累計總投入=月租金×投資期內的累計出租月數(shù)/(按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+家具等其他投入+累計按揭款+累計物業(yè)管理費)=內部收益率。

　　點評：上述公式以按揭為例，未考慮付息、未考慮中介費支出;累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。優(yōu)點：內部收益率法考慮了投資期內的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。內部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內部收益率則是按復利計算。不足：通過計算內部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。

　　商鋪投資回報率多少才合理?收益率8%是分水嶺。

　　人人都說“投資商鋪是金”、“一鋪養(yǎng)三代”，商鋪投資迎來了黃金時代。隨著投資理念的日趨成熟，商鋪確實受到了越來越多的投資者的關注，那商鋪出租投資回報到底達多少才是合算的呢?

　　一般來講，商鋪可以在8年左右收回投資，此后的年出租收益率一般可以達到8%，好的商業(yè)旺鋪可以達到16%以上。當然不同的商鋪情況也不同。我們可以拿兩個公式來計算：

　　公式一：主要適用于沒有貸款的一次性投資。計算公式為：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費)×12=年租金收入，而年租金收入÷購買商鋪總價=年投資收益率。反之，用購買商鋪總價÷年租金收入=投資回收年限。

　　公式二：主要適用于貸款投資的收益計算。計算公式為：(稅后月租金-按揭月供款-每月物業(yè)費)×12=年租金收入;(首期房款+按揭貸款)÷年租金收入=投資回報年限。反之，用年租金收入÷(首期房款+按揭貸款)=年投資收益率。

　　當然，投資是為了賺錢。那究竟能不能賺錢?能賺多少錢?這里也不能光算收入，還要充分考慮到各項支出。上面所列的投資收益計算公式，只是著重考慮了主要的收入和支出部分，另外，還有一些可能和必要的支出，千萬不能忽略。

　　第一項支出是在商鋪的前期購買環(huán)節(jié)中的支出，像購買商鋪應交的契稅，這項為總房價的3%，這一比例是商品住宅契稅的兩倍。第二項支出是商鋪的水、電、氣、熱、物業(yè)管理等在商鋪后期使用過程中的支出都是按商業(yè)市政標準繳費，大大高于普通住宅標準。所以，在計算商鋪的投資收益時，一定要充分考慮到以上支出，這樣才能夠算出一個更加真實的投資回報率。

　　最后要提醒投資者的是，雖然投資商鋪贏利前景看好，但是并非所有商鋪都能保證賺錢。對于想投資小型商鋪的投資者來說，首先要考慮的因素是所選地點區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃烈，如人口密集度、日均人流量、消費能力及結構、配套設施結構等。而且，要瞄準新建市場。

　　一般說來，新建的市場其出售的價位相對而言比老市場要便宜得多，如果到有發(fā)展?jié)摿Φ男率袌鲑徶媒?jīng)營門面，則升值的潛力大，投資少，其次，要盯住一些新開發(fā)的城區(qū)。任何投資都是有風險的，同樣投資商鋪，有的人賺了大錢，而有的人可能連本都收不回來。所以，一定要注意避免投資風險。

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