物業(yè)管理方案（推薦）
為了確保工作或事情能高效地開展，常常要根據(jù)具體情況預(yù)先制定方案，方案是解決一個(gè)問題或者一項(xiàng)工程，一個(gè)課題的詳細(xì)過(guò)程。怎樣寫方案才更能起到其作用呢？以下是小編整理的物業(yè)管理方案，歡迎大家分享。
物業(yè)管理方案1
一、恒名都項(xiàng)目概況
“恒名都”南昌市東北，臨近市高新開發(fā)區(qū)，同時(shí)距城東次中心商圈僅15分鐘車程，周邊配套齊全。項(xiàng)目總占地289畝，總建筑面積421152平方米，共13幢高層住宅，3幢酒店式公寓，1幢高層寫字樓，共分三期開發(fā)。一期有5棟27層的高層，面積區(qū)間從80平方米到160平方米，主力戶型為80多平方米的兩房和90平方米左右的三房。
小區(qū)規(guī)劃以“人本、自然、超前、融合、科技、實(shí)際、安全”為中心原則，以整體社會(huì)效益，經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益三者統(tǒng)一為基準(zhǔn)點(diǎn)，著意刻畫優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境，為居民塑造自然優(yōu)美、舒適便捷、衛(wèi)生安全、人與自然共生的怡然棲息之地。充分利用本小區(qū)的綜合區(qū)位優(yōu)勢(shì)和自然條件，創(chuàng)造具特色的整體景觀和空間秩序，塑造高品質(zhì)的內(nèi)在及外在環(huán)境以提升居民的生活質(zhì)量，為經(jīng)營(yíng)城市提供切實(shí)可行的成功規(guī)劃俘。
恒名都有超過(guò)5200平方米的五星級(jí)會(huì)所，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全。
恒名都由全國(guó)一級(jí)資質(zhì)的金碧物業(yè)有限公司為您提供國(guó)際水準(zhǔn)的英式管家貼心服務(wù)。
1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：13精品優(yōu)勢(shì)，鑄造古城奢裝生態(tài)人居
（2）坐擁灞咽喉門戶，尊享世界生態(tài)人居
（3）2741萬(wàn)歐陸古典主義，建筑古城稀缺人居
（4）法式園林設(shè)計(jì)理念，沿襲歐陸醇正風(fēng)情
（5）歐陸新古典主義理念，演繹古城人居新標(biāo)準(zhǔn)
（6）35500歐陸皇家園林，3000闊景內(nèi)湖
�。�7）7144殿堂級(jí)湖畔會(huì)所，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)星級(jí)配套
�。�8）戶型面積從60一房到180躍層，產(chǎn)品類型豐富；五明式設(shè)計(jì)，陽(yáng)光通透
�。�9）滿屋名牌9A精裝
�。�10）國(guó)際品牌攜手名都，打造高性價(jià)比人居
�。�11）恒地產(chǎn)精品領(lǐng)航中國(guó)十強(qiáng)
（12）6縱12橫路網(wǎng)相織，咫尺都市生活圈
位于酒十路與礦山路十字西北角，占地面積117.8979畝，總建面2741平米，小區(qū)綠化面積高達(dá)35500平米。綠化覆蓋率達(dá)到45%以上。小區(qū)總規(guī)劃約2597戶，一期規(guī)劃1716戶。
2、區(qū)域的配套環(huán)境
從城市配套設(shè)施來(lái)看，相對(duì)于名都其他城區(qū)，城東區(qū)康復(fù)路、輕工小商城已經(jīng)成了名都對(duì)外的貿(mào)易平臺(tái)，加之長(zhǎng)樂路商圈的崛起，也使得區(qū)域的配套日趨完善，在充分滿足區(qū)域內(nèi)居民的日常生活需求外，也能吸引越來(lái)越多的名都市民來(lái)此區(qū)域消費(fèi)購(gòu)物。教育諸多名校如名都交通學(xué)、名都第四醫(yī)學(xué)等及重點(diǎn)中學(xué)分布項(xiàng)目周邊區(qū)域。
商業(yè)明宮建材市場(chǎng)、易初蓮花、華潤(rùn)萬(wàn)家、海星超市等??生活便利東郊長(zhǎng)樂商圈，包含康復(fù)路服裝市場(chǎng)、多彩商城、華東服裝城等購(gòu)物方便。
醫(yī)療西京醫(yī)院、唐都醫(yī)院、灞橋區(qū)中醫(yī)醫(yī)院、秦都口腔醫(yī)院等。
銀行工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、商業(yè)銀行等。
酒店建國(guó)飯店、香格里拉金花飯店、凱賓斯基超5星級(jí)酒店。
二、管理服務(wù)理念及管理思路
按設(shè)計(jì)說(shuō)明，恒名都高尚住宅小區(qū)在戶型設(shè)計(jì)上本著戶型的設(shè)計(jì)理念，以人為本，著意追求回歸自然、噪喧囂的鬧市環(huán)境。而我們的調(diào)研結(jié)果也顯示：恒名都住宅小區(qū)是“都市文化人”的居所，“文化人”重情、講理、守法。開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務(wù)需求及主動(dòng)參與社區(qū)建設(shè)的愿望。
我們提出構(gòu)建“恒名都文化區(qū)”的人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度融合的“文化社區(qū)”的'管理目標(biāo)。文化管理涉及兩個(gè)層面，一是通過(guò)多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使“睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過(guò)多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進(jìn)而深入到他們?cè)谑褂梦飿I(yè)尤其是在使用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管理效果。我們的設(shè)想是：
1、倡導(dǎo)“天天讓您滿意”的服務(wù)理念：
我們秉持“實(shí)施科學(xué)管理，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)，不斷開拓創(chuàng)新，增強(qiáng)顧客滿意”的質(zhì)量方針,對(duì)小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的管理服務(wù)方式。每一項(xiàng)服務(wù)作業(yè)、每一個(gè)作業(yè)動(dòng)作都有嚴(yán)格的操作標(biāo)準(zhǔn),都經(jīng)過(guò)量的培訓(xùn),足以達(dá)到省時(shí)、高效的服務(wù)準(zhǔn)則。我們實(shí)施“管理報(bào)告制度”，每季度如實(shí)向業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支使用情況，以及本體維修治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專項(xiàng)工作的運(yùn)作情況，真正做到尊重業(yè)益。
2、營(yíng)建“事業(yè)至真，生活至愛”的文化服務(wù)理念
社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“生活至愛”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在漫延的“人情沙漠”。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新的社區(qū)文化。
我們將圍繞“環(huán)境保護(hù)、科普家教、社區(qū)公益、物管宣教、健康家居”等五主題來(lái)組織、策劃社區(qū)活動(dòng)，努力把恒名都高尚住宅小區(qū)創(chuàng)建為精神文明建設(shè)的窗口。
3、塑造“樸實(shí)無(wú)華，追求時(shí)尚”的審美理念
在新世紀(jì)里，業(yè)主更加關(guān)注居住區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氛圍營(yíng)造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計(jì)特色的形象識(shí)別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)的園藝維護(hù)，保持綠化的良好長(zhǎng)勢(shì)；以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動(dòng)，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營(yíng)造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“城市家園文化區(qū)”。
科學(xué)技術(shù)的發(fā)展帶來(lái)了建筑設(shè)計(jì)理念的日新月異,業(yè)主對(duì)服務(wù)的需求也不斷提升。作為二十一世紀(jì)的恒物業(yè)管理人，必須建立現(xiàn)代的管理體制和先進(jìn)的管理運(yùn)作機(jī)制。我們?cè)诠芾眢w制上實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部員工持股，并建立起符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的現(xiàn)代企業(yè)制度。在管理機(jī)制上，建立了按勞分配和按資分配相結(jié)合的分配機(jī)制，建立了多種體系有機(jī)結(jié)合的激勵(lì)機(jī)制，建立了競(jìng)爭(zhēng)上崗、雙向選擇的用人機(jī)制。
三、探求、創(chuàng)造“恒名都文化區(qū)”物業(yè)管理新模式
“恒名都”，是專為有識(shí)之士和南昌市的創(chuàng)業(yè)先鋒們打造的精品住宅。從小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、樓盤銷售到物業(yè)管理環(huán)節(jié)，恒名都高尚住宅小區(qū)的未來(lái)。
物業(yè)管理方案2
物業(yè)品牌提升是物業(yè)管理公司發(fā)展和增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵一環(huán)。一個(gè)強(qiáng)大的品牌可以使物業(yè)公司在市場(chǎng)中脫穎而出，贏得更多的業(yè)務(wù)和客戶信任。下面是一個(gè)詳細(xì)、可操作性強(qiáng)的物業(yè)品牌提升方案，以幫助物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值的最大化。
1.品牌定位
品牌定位是物業(yè)品牌提升的基礎(chǔ)，它決定了公司在客戶心目中的形象和定位。公司應(yīng)該定義自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，了解目標(biāo)客戶群體的需求并針對(duì)性地展開服務(wù)。同時(shí)，還應(yīng)審視市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定位，找出差異化的機(jī)會(huì)。
2.品牌傳播
2.1建立統(tǒng)一的品牌形象
物業(yè)公司應(yīng)該建立一個(gè)統(tǒng)一的品牌形象，包括公司標(biāo)志、品牌色彩、標(biāo)語(yǔ)等。這樣能夠提高品牌的辨識(shí)度和記憶度，加強(qiáng)客戶對(duì)品牌的認(rèn)知和印象。
2.2.建立專業(yè)形象
物業(yè)公司應(yīng)該塑造專業(yè)化的形象。通過(guò)培訓(xùn)員工提升技能和知識(shí)，更好地服務(wù)客戶。建立一支專業(yè)的團(tuán)隊(duì)是品牌提升的關(guān)鍵。
2.3.多渠道傳播
將品牌信息傳播給更多的目標(biāo)客戶群體，特別是通過(guò)線上和線下渠道的結(jié)合來(lái)傳播。線上渠道可以包括建立官方網(wǎng)站、社交媒體推廣、搜索引擎優(yōu)化等;線下渠道可以包括參加展覽、贊助活動(dòng)、發(fā)放宣傳品等。
2.4.口碑營(yíng)銷
口碑營(yíng)銷是提升物業(yè)品牌的重要方式。物業(yè)公司應(yīng)該積極與客戶溝通，關(guān)注和回應(yīng)客戶的反饋和意見。并鼓勵(lì)滿意客戶向其他人推薦。
3.品牌擴(kuò)展
3.1.品牌產(chǎn)品化
物業(yè)公司可以擴(kuò)展品牌產(chǎn)品線，開發(fā)具有獨(dú)特特色的物業(yè)服務(wù)。例如，提供定制化的物業(yè)管理方案、增值服務(wù)等，滿足不同客戶的需求。
3.2.品牌聯(lián)動(dòng)
與其他行業(yè)相關(guān)的`品牌進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，可以提高公司的知名度和品牌價(jià)值。例如，與房地產(chǎn)開發(fā)商合作，在銷售樓盤中提供物業(yè)服務(wù)，從而將自己的品牌延伸到更廣闊的市場(chǎng)。
3.3.地域擴(kuò)展
物業(yè)公司可以憑借自己的品牌優(yōu)勢(shì)和專業(yè)服務(wù)，擴(kuò)展業(yè)務(wù)到更多地區(qū)和城市。但在擴(kuò)展過(guò)程中要注意保持一貫的服務(wù)質(zhì)量和品牌形象。
4.客戶關(guān)系管理
建立良好的客戶關(guān)系管理系統(tǒng)可以幫助企業(yè)更好地了解客戶需求，提高企業(yè)的客戶滿意度和忠誠(chéng)度。
4.1.客戶細(xì)分
將客戶按照不同的需求和行為習(xí)慣進(jìn)行細(xì)分，制定相應(yīng)的服務(wù)策略，提供個(gè)性化的服務(wù)。
4.2.客戶反饋
定期進(jìn)行客戶滿意度調(diào)查，了解客戶的需求和反饋，并及時(shí)回應(yīng)和解決客戶問題。
4.3.售后服務(wù)
加強(qiáng)售后服務(wù)，為客戶提供及時(shí)、全面的服務(wù)支持，對(duì)客戶提出的訴求進(jìn)行跟進(jìn)和解決。
5.管理與監(jiān)控
5.1.建立品牌管理團(tuán)隊(duì)
建立專門的品牌管理團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)品牌策劃、宣傳、傳播和監(jiān)控工作，確保品牌策略的順利實(shí)施。
5.2.建立品牌監(jiān)控系統(tǒng)
制定品牌監(jiān)控指標(biāo)，定期對(duì)品牌形象、知名度、口碑等進(jìn)行監(jiān)測(cè)和評(píng)估，及時(shí)調(diào)整品牌策略。
5.3.建立品牌價(jià)值評(píng)估機(jī)制
評(píng)估公司品牌的價(jià)值，包括資產(chǎn)價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值、潛在價(jià)值等，為公司未來(lái)的發(fā)展提供參考依據(jù)。
綜上所述，物業(yè)品牌提升方案需要從品牌定位、傳播、擴(kuò)展、客戶關(guān)系管理和管理與監(jiān)控等多個(gè)方面入手，全面提升物業(yè)公司的品牌價(jià)值和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
物業(yè)管理方案3
我國(guó)物業(yè)管理已經(jīng)經(jīng)歷了二十多年的發(fā)展，取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。在上個(gè)世紀(jì)90年代的后期，中國(guó)的物業(yè)管理已經(jīng)開始進(jìn)入市場(chǎng)化運(yùn)作階段。目前，中國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了全面的推廣時(shí)期，行業(yè)開始發(fā)育，物業(yè)管理逐漸發(fā)展成為了一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)部門。
物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)行業(yè)，具體服務(wù)內(nèi)容和范圍廣泛，包括各類建筑。如高層與多層住宅區(qū)、綜合辦公樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、停車場(chǎng)等，其中居民住宅區(qū)業(yè)主群體大、物業(yè)管理涉及面廣，是物業(yè)管理的核心部分和重點(diǎn)服務(wù)領(lǐng)域。
社區(qū)物業(yè)管理包括常規(guī)服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和委托特約服務(wù)等方面的內(nèi)容。常規(guī)性服務(wù)是對(duì)業(yè)主提供的基本服務(wù)，主要包括：
�。�1）房屋建筑主體的管理；
�。�2）房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；
�。�3）環(huán)境衛(wèi)生的管理；
�。�4）綠化管理；
�。�5）保安管理；
�。�6）消防管理；
�。�7）車輛道路管理；
�。�8）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)等。
專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)公司為滿足一部分業(yè)主的需要而提供或協(xié)助提供的各項(xiàng)服務(wù)工作，如在物業(yè)小區(qū)內(nèi)建立商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、金融服務(wù)以及代理中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，組織開展文化娛樂活動(dòng)等。委托特約服務(wù)是為滿足業(yè)主的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)，如小區(qū)內(nèi)老年病人的護(hù)理、接送子女上學(xué)、照顧殘疾人的上下樓梯、為業(yè)主代購(gòu)生活物品等。目前我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理以常規(guī)服務(wù)為主，一些資質(zhì)級(jí)別高的物業(yè)管理公司除了常規(guī)服務(wù)外，也注重開展專項(xiàng)服務(wù)和承接一些委托特約服務(wù)。
隨著人們生活水平的不斷提高，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的管理服務(wù)水平提出了更高的要求。我國(guó)物業(yè)公司的企業(yè)組建模式有房地產(chǎn)開發(fā)商自建、政府行政部門組建、舊街道房管所轉(zhuǎn)制形成、大企業(yè)后勤部門組建、獨(dú)立法人組建的股份公司等，各類型的物業(yè)公司受本身體制的制約，在管理思路和服務(wù)意識(shí)上存在著一定的差距。但是從總體來(lái)看，現(xiàn)階段物業(yè)管理服務(wù)不到位、物業(yè)公司和業(yè)主之間的矛盾日益明顯，已經(jīng)成為了物業(yè)行業(yè)的一個(gè)普遍性問題。有關(guān)社區(qū)物業(yè)管理糾紛的各種報(bào)道屢見報(bào)端，成為了引人關(guān)注的焦點(diǎn)問題。
目前，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理現(xiàn)狀不滿，普遍反映的一些問題有：物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量低、常規(guī)性的基本服務(wù)也不到位；有的物業(yè)公司人員素質(zhì)低、服務(wù)態(tài)度差；物業(yè)管理收費(fèi)過(guò)高等。當(dāng)然，面對(duì)業(yè)主的意見，物業(yè)公司也有自己的理由和苦衷。社區(qū)物業(yè)管理方面出現(xiàn)的矛盾和糾紛影響了社區(qū)居民的日常生活和社區(qū)的和諧氣氛，也阻礙了我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的'發(fā)展步伐，應(yīng)當(dāng)引起我們廣泛的重視，通過(guò)積極的努力來(lái)化解矛盾和尋求解決問題的方案。
二、社區(qū)物業(yè)管理存在問題分析
20xx年下半年，我們對(duì)北京、河北等幾個(gè)地方的社區(qū)物業(yè)管理作了一次問卷調(diào)查2共獲得了100份有效調(diào)查數(shù)據(jù)。調(diào)查問卷內(nèi)容是針對(duì)業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)是否滿意的問題，調(diào)查的項(xiàng)目包括：綠化環(huán)境、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、通行情況、治安情況、衛(wèi)生保潔、車位管理、寵物管理規(guī)定、員工素質(zhì)及服務(wù)態(tài)度等。據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，對(duì)物業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量表示滿意的只占10％，認(rèn)為一般的占20%，表示不滿意的占70％。從這一調(diào)查結(jié)果大體上可以看出當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量水平很低，距離業(yè)主的要求和期望值還有很大的差距。對(duì)于作為服務(wù)行業(yè)的物業(yè)管理公司，服務(wù)質(zhì)量是關(guān)鍵，物業(yè)服務(wù)與業(yè)主的工作和生活息息相關(guān)，服務(wù)不到位就會(huì)招致業(yè)主的不滿，造成雙方關(guān)系緊張，不但影響社區(qū)的穩(wěn)定與和諧，而且物業(yè)公司本身的生存和發(fā)展也會(huì)受到影響。
調(diào)查了解到的物業(yè)管理方面存在的主要問題有以下幾個(gè)方面：
1、物業(yè)公司與業(yè)主之間的法律關(guān)系不明確
國(guó)家有關(guān)部門和北京市政府最近幾年相應(yīng)頒布了一些物業(yè)管理方面的法規(guī)，對(duì)許多問題已經(jīng)有了明確的限制，但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中卻有很大的距離。按照有關(guān)法規(guī)，業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)該是物業(yè)區(qū)內(nèi)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理公司是受業(yè)主管理委員會(huì)之委托和聘用從事管理工作的，業(yè)主管理委員會(huì)有解聘物業(yè)管理公司的權(quán)利。實(shí)際上，許多物業(yè)管理公司并沒有受到業(yè)主管理委員會(huì)的委托開展工作，業(yè)主管理委員會(huì)即使對(duì)物業(yè)管理不滿意也很難另?yè)Q物業(yè)管理公司。
2、物業(yè)小區(qū)設(shè)施不健全
這主要是房地產(chǎn)開發(fā)商遺留的問題，當(dāng)初開發(fā)商承諾的設(shè)施建設(shè)和實(shí)際不符。如建房時(shí)規(guī)劃的綠地面積減少，該建的設(shè)施沒有建，業(yè)主共有設(shè)施被物業(yè)公司外租盈利等問題，引起業(yè)主的不滿。還有，與居民生活相關(guān)的附屬設(shè)施不完善，例如健身、娛樂、商業(yè)、幼兒園等配套服務(wù)設(shè)施不足，給業(yè)主的生活帶來(lái)不便。
3、收費(fèi)與服務(wù)不相符
部分物業(yè)小區(qū)的業(yè)主反映繳納的物業(yè)費(fèi)較高，而享受的服務(wù)不足，物業(yè)公司服務(wù)不到位。確實(shí)有個(gè)別物業(yè)管理公司自定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不與業(yè)主協(xié)商，不報(bào)物價(jià)局批準(zhǔn)的情況，也有只收費(fèi)不服務(wù)或少服務(wù)的物業(yè)公司，這是引起業(yè)主不滿而產(chǎn)生抵觸情緒的主要原因。另外，物業(yè)公司的財(cái)務(wù)透明度不夠，也是導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生的原因。按《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定，管理公司賬目應(yīng)每6個(gè)月公開一次，但真正能實(shí)行的小區(qū)很少。管理費(fèi)用的開支往往是業(yè)主最為關(guān)心的問題，因?yàn)闃I(yè)主想知道自己繳納的物業(yè)費(fèi)用到那里去了。
4、業(yè)主的配合問題
有的小區(qū)物業(yè)管理公司收費(fèi)難問題比較突出，多數(shù)是由于物業(yè)公司等原因?qū)е聵I(yè)主不滿而引起的。由于物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏溝通和理解，兩者之間產(chǎn)生隔閡，甚至發(fā)生沖突。一些物業(yè)管理公司在沒有辦法的情況下，只好以停水停電來(lái)催交費(fèi)用，但往往導(dǎo)致矛盾加劇。
以上物業(yè)管理存在的問題集中地表現(xiàn)在物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量上，為了探討提高物業(yè)管理的水平和質(zhì)量問題，有必要從公司組建模式和資質(zhì)等方面，對(duì)影響物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量的因素加以分析。
三、影響物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量因素分析
1、物業(yè)公司組建模式與物業(yè)服務(wù)水平
社區(qū)物業(yè)企業(yè)組建模式一般可以分為五類：
①由房地產(chǎn)開發(fā)商直接建立；
②由行政管理部門組建；
�、塾煞抗芩D(zhuǎn)軌改變機(jī)制而來(lái)；
�、苡纱笾行推笫聵I(yè)單位的后勤部門組建；
�、萦缮鐣�(huì)上的獨(dú)立法人按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立的股份有限公司或個(gè)人有限責(zé)任公司
從根據(jù)實(shí)際情況看，以上的分類中②和③性質(zhì)相似，均為城建行政管理部門下屬，二者可以合一。這樣就可以將物業(yè)公司按組建模式分為四類，即：
第一類為獨(dú)立法人企業(yè)組建的；
第二類為房地產(chǎn)開發(fā)商組建的；
第三類為行政主管部門組建的；
第四類為大企事業(yè)單位后勤部門組建的不同組建類別的物業(yè)管理公司在運(yùn)行模式和服務(wù)質(zhì)量方面表現(xiàn)各不相同。
通過(guò)對(duì)具體項(xiàng)目打分的方式，得出了對(duì)不同組建模式物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)結(jié)果�？梢钥闯觯谝活惞镜奈飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量好，在對(duì)比中評(píng)價(jià)最高。獨(dú)立法人物業(yè)企業(yè)多數(shù)屬于現(xiàn)代化住宅小區(qū)，硬件設(shè)施完善，能夠滿足業(yè)主的多層次需要；不論是人員素質(zhì)、居住環(huán)境，還是社區(qū)文化、親情服務(wù)等方面的綜合得分都要高于其它組建模式的物業(yè)公司。
第二類的得分略高于第三和第四類。主要是因?yàn)槠渑c開發(fā)商為一體，現(xiàn)階段開發(fā)商為了提高其房地產(chǎn)品牌效應(yīng)，增加附加值，在近期比較注重產(chǎn)品的售后服務(wù)，所以其服務(wù)質(zhì)量就高于后兩者。但因其與開發(fā)商關(guān)系過(guò)于密切，在開發(fā)商產(chǎn)品遺留問題以及資金的自由支配上處于被動(dòng)地位，阻礙了其業(yè)務(wù)的自由拓展，服務(wù)質(zhì)量也受到一定的影響。
第二類和第三類的得分最低，其主要問題是受主管部門行政管理的影響和沿用傳統(tǒng)的管理方式，市場(chǎng)化程度低，其提供的服務(wù)不能很好地滿足業(yè)主的需求。
物業(yè)管理方案4
以服務(wù)師生員工為宗旨，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，根據(jù)“物業(yè)管理中心20xx年優(yōu)質(zhì)服務(wù)年計(jì)劃”，全面提高物業(yè)服務(wù)的專業(yè)技能和服務(wù)水平，搞好物業(yè)管理，現(xiàn)擬定“平安紅五月”實(shí)施方案如下：
一、 加強(qiáng)安全宣傳教育，培訓(xùn)提升全體員工安全防范意識(shí)。各個(gè)部門5月份開展法律知識(shí)，法制觀念、公司制度，治安消防的學(xué)習(xí)教育，增強(qiáng)員工法治觀念和安全常識(shí)，培養(yǎng)員工遵紀(jì)守法、安全防范的自覺性。
1．在四月份中心組織培訓(xùn)的基礎(chǔ)上，五月份再搞一次安全培訓(xùn)，各部門搞一次安全培訓(xùn)。
2．保安隊(duì)員和主管以上管理人員參加一次滅火器和消防水帶的現(xiàn)場(chǎng)滅火操作。
3．長(zhǎng)期堅(jiān)持利用早會(huì)和訓(xùn)話時(shí)間，隔天學(xué)習(xí)一次法律法規(guī)、管理文件，以加強(qiáng)職業(yè)安全的`教育。
二、 加強(qiáng)安全制度建設(shè)與安全管理，嚴(yán)防各類重大事故發(fā)生。
1．建全各種門崗安全制度、消防安全制度、設(shè)備安全制度、其他作業(yè)安全制度，應(yīng)急機(jī)制和各類規(guī)定，做到各項(xiàng)安全工作有章可循，有法可依。
2．搞好安全生產(chǎn)，杜絕安全事故發(fā)生，在“平安紅5月”創(chuàng)建活動(dòng)中，重點(diǎn)搞好安全生產(chǎn)（服務(wù)），以保證將“平安紅五月”的工作落到實(shí)處。
�、伲� 責(zé)任明確。各個(gè)部門安排落實(shí)一位副經(jīng)理和質(zhì)量管理員，具體實(shí)施安全綜合管理，防盜防火，安全生產(chǎn)，人民調(diào)解，維護(hù)穩(wěn)定的工作，并向物管中心簽署“平安紅五月”目標(biāo)責(zé)任書。
②． 管理落實(shí)。副經(jīng)理和質(zhì)量管理員監(jiān)督檢查本部門安全生產(chǎn)的整個(gè)流程，發(fā)現(xiàn)不符合安全操作規(guī)程的行為和安全隱患及時(shí)糾正。
�、郏� 安全作業(yè)、安全防范，自我保護(hù)成為員工的自覺行動(dòng)。
3．各個(gè)部門成立矛盾糾紛調(diào)解小組，副經(jīng)理任組長(zhǎng)、質(zhì)量管理員和一名工會(huì)骨干任調(diào)解員。信息有效，制度落實(shí)，將和諧關(guān)系落到實(shí)處。矛盾糾紛調(diào)解率達(dá)100%，調(diào)處成功率達(dá)85%以上，物管中心成立矛盾糾紛調(diào)解領(lǐng)導(dǎo)小組，協(xié)調(diào)處理矛盾糾紛。
三、由物管中心、客服部、、保安部聯(lián)合組成“平安紅五月”創(chuàng)建檢查領(lǐng)導(dǎo)小組，每周檢查指導(dǎo)一次安全工作，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改，對(duì)忽視安全工作的嚴(yán)重行為，通報(bào)批評(píng)。
1、檢查安全制度是否健全、上墻，是否在實(shí)際工作中得到實(shí)施。
2、檢查防火、防盜、防自然災(zāi)害事故，防違規(guī)生產(chǎn)服務(wù)是否落實(shí)到位。嚴(yán)格排查安全方面的管理漏洞和事故隱患，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)實(shí)施整改。
3、檢查夜班、周末治安安全值班巡邏情況。
4、排查矛盾糾紛處理情況，處理重點(diǎn)難點(diǎn)問題。
5、檢查處理顧客投訴和物業(yè)服務(wù)熱點(diǎn)問題。
創(chuàng)建“平安紅五月”，是我們創(chuàng)建“物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”，學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀的一個(gè)具體措施，只有平安物業(yè)，才有優(yōu)質(zhì)物業(yè)。期待創(chuàng)建“平安紅五月”工作能夠作好，為學(xué)校的建設(shè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。
物業(yè)管理方案5
為了貫徹執(zhí)行《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》，規(guī)范我辦物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善社區(qū)居民的生活和工作環(huán)境，現(xiàn)結(jié)合我辦實(shí)際，制定物業(yè)管理工作實(shí)施方案。
一、組織領(lǐng)導(dǎo)
組長(zhǎng)：張勁松（牌樓街道辦事處主任）
副組長(zhǎng)：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）
成員：幸坤權(quán)（牌樓辦事處社區(qū)服務(wù)中心主任）
駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長(zhǎng)）
陳守元（印盒石社區(qū)主任）
陳聯(lián)國(guó)（觀音巖社區(qū)主任）
黃東方（萬(wàn)安社區(qū)主任）
潘中英（太平社區(qū)主任）
王明（石峰村主任）
葉平（大河溝社區(qū)主任）
周君（搭馬橋社區(qū)主任）
何永鳳（袁家墩社區(qū)主任）
何小燕（牌樓社區(qū)主任）
領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在社區(qū)服務(wù)中心，幸坤權(quán)兼任辦公室主任。主要職責(zé)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)各社區(qū)居委會(huì)劃分物業(yè)管理小區(qū)，抓好試點(diǎn)，協(xié)調(diào)幫助社區(qū)居委會(huì)解決有關(guān)問題，各社區(qū)要成立社區(qū)服務(wù)站，作為社區(qū)基層的物業(yè)管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。
二、規(guī)劃與目標(biāo)
1、小區(qū)根據(jù)需要與合理原則，全辦城建規(guī)劃為176個(gè)物業(yè)管理小區(qū)，（其中基礎(chǔ)條件較好的居民區(qū)（一類小區(qū)）個(gè)；單位型居住區(qū)（二類小區(qū)）個(gè)；目前，各方面尚不具備條件的小區(qū)（三類小區(qū)）個(gè)。
印盒石社區(qū)17個(gè)，其中一類小區(qū)1個(gè)，二類小區(qū)12個(gè)，三類小區(qū)4個(gè)。
觀音巖社區(qū)19個(gè)，其中一類小區(qū)4個(gè)，二類小區(qū)5個(gè)，三類小區(qū)10個(gè)。
萬(wàn)安社區(qū)31個(gè)，其中一類小區(qū)2個(gè)，二類小區(qū)8個(gè)，三類小區(qū)21個(gè)。
石峰村1個(gè)，其中一類小區(qū)個(gè)，二類小區(qū)個(gè)，三類小區(qū)1個(gè)。
太平社區(qū)30個(gè)，其中一類小區(qū)5個(gè)，二類小區(qū)9個(gè)，三類小區(qū)16個(gè)。
大河溝社區(qū)20個(gè)，其中一類小區(qū)3個(gè)，二類小區(qū)3個(gè)，三類小區(qū)4個(gè)。
搭馬橋社區(qū)29個(gè)，其中一類小區(qū)個(gè)，二類小區(qū)8個(gè)，三類小區(qū)21個(gè)。
袁家墩社區(qū)21個(gè)，其中一類小區(qū)4個(gè)，二類小區(qū)6個(gè)，三類小區(qū)11個(gè)。
牌樓社區(qū)8個(gè)，其中一類小區(qū)2個(gè)，二類小區(qū)4個(gè)，三類小區(qū)2個(gè)。
2、工作目標(biāo)。社區(qū)物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎(chǔ)，直接關(guān)系到居民的切利益和社會(huì)的穩(wěn)定與發(fā)展，加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理有利于提高城市管理水平和改善居住環(huán)境，而且對(duì)于我區(qū)創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生城市、文明城市和一流人居環(huán)境具有重要意義。我辦物業(yè)管理工作的目標(biāo)是：加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，讓社區(qū)居民充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理工作的重要意義，取得理解和支持；在轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)逐個(gè)召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，力爭(zhēng)在20xx年底，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化的物業(yè)管理，以全面提升城市管理水平。
三、實(shí)施步驟
1、制定方案（20xx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對(duì)社區(qū)居民住宅進(jìn)行摸底調(diào)查，研究討論，在征求有關(guān)單位和社區(qū)居民意見的基礎(chǔ)上，劃定物業(yè)管理小區(qū)、制定社區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案。
2、宣傳部署（20xx年9月1日——9月30日）。對(duì)社區(qū)物業(yè)管理工作動(dòng)員部署。運(yùn)用墻報(bào)、黑板報(bào)、專欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，使社區(qū)居民充分認(rèn)識(shí)實(shí)行物業(yè)管理工作的.必要性和意義，以及給群眾帶來(lái)的切身利益。
3、抓好試點(diǎn)（20xx年10月1日——10月30日）。確定大河溝社區(qū)、牌樓社區(qū)、太平社區(qū)為物業(yè)管理的試點(diǎn)社區(qū)。
4、總結(jié)推廣（20xx年11月1日——11月30日）�？偨Y(jié)試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)在各社區(qū)加以推廣，試點(diǎn)中的問題和不足之處加以修正和改進(jìn)，在具體實(shí)施過(guò)程中搞好分類督促指導(dǎo)，推進(jìn)（重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例）在我辦的全面落實(shí)。
四、主要措施
1、物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組每月召開一次會(huì)議，學(xué)習(xí)上級(jí)有關(guān)文件和會(huì)議精神，分析進(jìn)度，查擺問題，研究部署階段性工作等。
2、建立街、居二級(jí)目標(biāo)管理責(zé)任制。街道和社區(qū)居委會(huì)主要領(lǐng)導(dǎo)是落實(shí)物業(yè)管理的第一責(zé)任人，對(duì)社區(qū)物業(yè)管理工作做到親自規(guī)劃部署，經(jīng)常了解情況，積極協(xié)調(diào)解決問題，確保全辦物業(yè)管理工作有計(jì)劃有步驟地推進(jìn)。
3、強(qiáng)化考評(píng)，嚴(yán)肅紀(jì)律。街道將定期或不定期地對(duì)各社區(qū)居委會(huì)對(duì)推進(jìn)物業(yè)管理工作的情況進(jìn)行督促檢查和評(píng)比，對(duì)物管工作落實(shí)好的社區(qū)和表現(xiàn)突出的個(gè)人，年終進(jìn)行表彰。對(duì)群眾反映強(qiáng)烈，不認(rèn)真宣傳條例，不主動(dòng)劃定物業(yè)管理區(qū)域，不積極支持業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)或配合有關(guān)部門推進(jìn)物業(yè)管理工作的單位，要及時(shí)督導(dǎo)，責(zé)令限期改正，典型的要予以通報(bào)批評(píng)或組織處理。
物業(yè)管理方案6
1.目的.
火災(zāi)事故發(fā)生時(shí),及時(shí)控制火情,減少共公財(cái)產(chǎn)的損失,減少人員的傷亡,做到有計(jì)劃、有步驟的實(shí)施消防應(yīng)急方案.
2.范圍
適用于xxxx大廈3.職責(zé)
總辦、保安部、工程部、管業(yè)部、客務(wù)部、采供部、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)實(shí)施滅火預(yù)案全過(guò)程。
4.程序
4.1火災(zāi)報(bào)警程序
4.1.1當(dāng)火災(zāi)發(fā)生后，著火層大廈員工及客戶要及時(shí)按下樓層內(nèi)紅色消防手動(dòng)報(bào)警按鈕或拔打消防中控室電話。報(bào)警時(shí)不要驚慌失措，要冷靜，語(yǔ)言清晰，將火情發(fā)生的區(qū)域及報(bào)警人姓名、身份所在位置說(shuō)出，并說(shuō)明什么物質(zhì)著火。
4.1.2消防火災(zāi)探測(cè)器報(bào)火警、水流指示器和壓火開關(guān)報(bào)警。
4.2火災(zāi)確認(rèn)火警報(bào)告程序
4.2.1當(dāng)人工現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)火災(zāi)事故發(fā)生后，中控人員要嚴(yán)格按《值班人員跑火警報(bào)告火警程序》執(zhí)行操作。
4.3人員調(diào)動(dòng)程序
4.3.1當(dāng)保安部接到火警報(bào)告后，保安部經(jīng)理、消防主管立即前往火場(chǎng)，組織滅火，現(xiàn)場(chǎng)最高領(lǐng)導(dǎo)為滅火現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)指揮員。夜間發(fā)生火災(zāi)事故，值班經(jīng)理為為滅火總指揮員，保安警隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)為滅火現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)指揮員，內(nèi)保主管負(fù)責(zé)打開所有消防通道大門，并做好迎接消防車準(zhǔn)備工作。
4.3.2當(dāng)保安警隊(duì)接到火警報(bào)告后，保安警隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)帶領(lǐng)警隊(duì)滅火組，前往火場(chǎng)。
物業(yè)管理方案7
一、指導(dǎo)思想
以《省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《市建立禮貌滿意城市實(shí)施辦法》為依據(jù)，在鞏固禮貌建立各項(xiàng)成果的基礎(chǔ)上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)體系，有效提升居民對(duì)社區(qū)管理和服務(wù)的滿意度。
二、服務(wù)范圍
社區(qū)物業(yè)服務(wù)要以社區(qū)公共部分的管理和服務(wù)為重點(diǎn)，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標(biāo)，包括以下幾個(gè)方面：
�。ㄒ唬┕仓刃蚬芾�。加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的流動(dòng)攤擔(dān)、店外經(jīng)營(yíng)、車輛停放的規(guī)范管理。
�。ǘ┕箔h(huán)境衛(wèi)生維護(hù)。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)（維護(hù)作業(yè)標(biāo)段以外）公共場(chǎng)所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務(wù)等工作。
�。ㄈ┕舶踩婪�。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時(shí)，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。
�。ㄎ澹┕簿G化維護(hù)。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補(bǔ)栽補(bǔ)種等綠化養(yǎng)護(hù)工作。
�。┢渌�。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。
三、基本原則
�。ㄒ唬┚用褡灾蔚脑瓌t。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》，在居民自治與政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)上，充分聽取居民意見，通過(guò)無(wú)償或低償服務(wù)以及非贏利性經(jīng)營(yíng)，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新機(jī)制，力求解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題。
（二）因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中的主導(dǎo)作用，根據(jù)各個(gè)社區(qū)的實(shí)際狀況，制定包括費(fèi)用收取和服務(wù)項(xiàng)目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)章程，并按章程具體實(shí)施，不斷促進(jìn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間，可采用多種模式進(jìn)行分類分層次管理。
�。ㄈ┍忝窭竦脑瓌t。要將推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項(xiàng)德政工程、民心工程，通過(guò)推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護(hù)體系、社區(qū)治安保障體系、4050人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系，在凈化市容的同時(shí)，努力擴(kuò)大社區(qū)就業(yè)，提高服務(wù)水平，提升市民對(duì)社區(qū)環(huán)境的`滿意度。
四、工作任務(wù)
按照禮貌建立的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)字化城市管理的要求，把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務(wù)推行計(jì)劃。今年實(shí)施的10個(gè)社區(qū)（小區(qū)）是:觀沙嶺街道金嶺農(nóng)民安置小區(qū)、觀沙嶺街道黃泥塘農(nóng)民安置小區(qū)、咸嘉湖街道白鶴嘴社區(qū)安塑小區(qū)、咸嘉湖街道荷葉塘社區(qū)麗臣小區(qū)、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)南片、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)北片、望岳街道道坡農(nóng)民安置小區(qū)、望岳街道上堆坊農(nóng)民安置小區(qū)、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)東片、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)西片。
五、工作思路
在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作中，確定“三先三后”的工作思路。
�。ㄒ唬┫日魏蠊芾�。按照“整治在先，管理長(zhǎng)效”的原則，對(duì)先期實(shí)施物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)進(jìn)行“牛皮癬”、綠化設(shè)施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項(xiàng)設(shè)施的專項(xiàng)整治，再通過(guò)物業(yè)化服務(wù)的實(shí)施對(duì)其進(jìn)行長(zhǎng)效管理。
（二）先宣傳后實(shí)施。通過(guò)廣泛深入的宣傳動(dòng)員，加深居民對(duì)社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對(duì)社區(qū)實(shí)行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營(yíng)造良好的群眾氛圍。
�。ㄈ┫确⻊�(wù)后收費(fèi)。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀，實(shí)行“先服務(wù)后收費(fèi)”低償服務(wù)原則，先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓社區(qū)居民切實(shí)感受到實(shí)施物業(yè)服務(wù)所帶來(lái)的好處，再收取必須的服務(wù)費(fèi)，保證物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
六、組織領(lǐng)導(dǎo)
成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。
組長(zhǎng):
副組長(zhǎng):
辦公室主任：
辦公室副主任：
成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財(cái)政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長(zhǎng)的社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的組織機(jī)構(gòu)。
七、職責(zé)分工
區(qū)政府辦：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會(huì)職能分離的歷史遺留問題；
區(qū)綜治辦：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和支持做好治安防控工作；
區(qū)發(fā)改局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)確定社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
區(qū)財(cái)政局：負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費(fèi)統(tǒng)籌工作；
區(qū)城管局：負(fù)責(zé)牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作；
區(qū)民政局:協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作；
區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：負(fù)責(zé)行業(yè)指導(dǎo)工作；
區(qū)工商分局：負(fù)責(zé)對(duì)成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持；
區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護(hù)上給予指導(dǎo)、支持和配合；
各街道辦事處：組織社區(qū)實(shí)施社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。
八、方法步驟
�。ㄒ唬�(zhǔn)備階段
1、2月份對(duì)全區(qū)未實(shí)施物業(yè)服務(wù)的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底，確定推行物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）名單。
2、3月上旬組織相關(guān)部門召開協(xié)調(diào)會(huì)，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務(wù)工作。
3、3月下旬組織召開工作部署會(huì)。
（二）實(shí)施階段
1、4月份對(duì)今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點(diǎn)拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設(shè)施，改善社區(qū)基本狀況，強(qiáng)化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理，辦好四件實(shí)事，重點(diǎn)解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問題，為實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。
2、5月上旬組織參觀，學(xué)習(xí)其他單位經(jīng)驗(yàn)做法。
3、5月下旬全力推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。
�。ㄈ┛己蓑�(yàn)收階段
1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作作為對(duì)街道全年績(jī)效考核的一項(xiàng)重要資料。
2、6月份組織相關(guān)社區(qū)進(jìn)行交流講評(píng)。
3、8月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收，將以社區(qū)（小區(qū)）實(shí)施物業(yè)服務(wù)后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務(wù)模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)社區(qū)居民上門問卷調(diào)查，滿意度未到達(dá)85%以上的社區(qū)一律要求“補(bǔ)課”，不予驗(yàn)收，扣除政府獎(jiǎng)勵(lì)資金和相應(yīng)的績(jī)效考核分值。
九、工作要求
�。ㄒ唬└叨戎匾暎浞终J(rèn)清推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的重要好處
推行社區(qū)物業(yè)服務(wù)，是鞏固禮貌建立成果、建設(shè)人民滿意城市的基礎(chǔ)工程，是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視，把它作為推進(jìn)社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個(gè)重要抓手。要召開班子會(huì)，專題研究和部署此項(xiàng)工作。要統(tǒng)一思想，充分認(rèn)清開展好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑，是加強(qiáng)社會(huì)治安、增強(qiáng)群眾安全感的重要手段，也是加快推進(jìn)建設(shè)人民滿意城市的基本要求。
�。ǘ┏浞譁�(zhǔn)備，為全面實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)
一是要有充分的思想準(zhǔn)備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，完成任務(wù)指標(biāo)，作為今年一項(xiàng)重要工作去抓，要明確職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，把此項(xiàng)工作抓緊抓實(shí)，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動(dòng)。要進(jìn)行廣泛宣傳，努力爭(zhēng)取居民的認(rèn)可和參與。要廣泛發(fā)動(dòng)轄區(qū)內(nèi)的民間組織、單位、團(tuán)體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，最終實(shí)現(xiàn)服務(wù)和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實(shí)職責(zé)。各街道要制定切實(shí)可行的工作實(shí)施方案，細(xì)化工作職責(zé)，要把職責(zé)落實(shí)到具體事、具體人身上，要有具體要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
�。ㄈ┤χС�，為順利實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)帶給保障
一是人員要落實(shí)。各街道和部門要明確專人抓此項(xiàng)工作，確定專責(zé)。二是經(jīng)費(fèi)要保證。每個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）明確經(jīng)費(fèi)10萬(wàn)元，區(qū)和街道各安排5萬(wàn)元。區(qū)和街道先期各拿2萬(wàn)元，作為啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)，保證社區(qū)物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常、快速運(yùn)行，驗(yàn)收合格后，全部經(jīng)費(fèi)到位。要?jiǎng)訂T廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺繳納相應(yīng)費(fèi)用，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費(fèi)來(lái)源。三是合力要構(gòu)成。要努力構(gòu)成齊抓共促的機(jī)制，牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作，給予足夠的支持。
物業(yè)管理方案8
為進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，改善人們?nèi)罕姷纳詈凸ぷ鳝h(huán)境，建立物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《大連市實(shí)施〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)的實(shí)際情景，制定以下實(shí)施方案。
一、創(chuàng)新機(jī)制，構(gòu)筑適應(yīng)城市發(fā)展的物業(yè)管理模式
按照“重心下移、屬地管理、條保塊管、綜合協(xié)調(diào)”的原則，在我區(qū)率先構(gòu)建與現(xiàn)代城市管理相適應(yīng)的物業(yè)管理新體制。明確街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)在住宅區(qū)管理中的主體地位，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的作用，各職能部門履行各自職責(zé)范圍內(nèi)的工作，建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督、協(xié)調(diào)、考核工作體系和工作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理相互促進(jìn)、共同發(fā)展。
(一)房管部門是物業(yè)管理的行業(yè)主管部門，負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)管理工作
1、擬定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展目標(biāo)及工作思路，制定相關(guān)配套;
2、負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金的歸集，會(huì)同財(cái)政部門制定專項(xiàng)維修資金的使用方案，同時(shí)做好監(jiān)督管理和檢查工作;
3、落實(shí)物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)制度，組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓(xùn)工作;
4、監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，調(diào)處物業(yè)管理重大糾紛案件。
(二)街道辦事處負(fù)責(zé)具體實(shí)施轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理工作
1、負(fù)責(zé)所轄區(qū)域住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，續(xù)籌與使用審核物業(yè)維修資金、檢查考評(píng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、交接監(jiān)管物業(yè)管理項(xiàng)目，參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)、查處物業(yè)管理違法行為、新建住宅區(qū)公共配套設(shè)施竣工驗(yàn)收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分;
2、牽頭組織召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)作;
3、負(fù)責(zé)將住宅區(qū)物業(yè)管理作為社區(qū)居委會(huì)重要工作之一，融入社區(qū)綜合管理;
4、協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的投訴和信訪工作;
5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，業(yè)主大會(huì)尚未選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街道辦事處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)城建部門委托經(jīng)核準(zhǔn)的生活垃圾經(jīng)營(yíng)性處置單位負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生工作，物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)地需要維修養(yǎng)護(hù)的，組織利益相關(guān)的業(yè)主按照規(guī)定使用專項(xiàng)維修資金維修，沒有專項(xiàng)維修資金或者專項(xiàng)維修資金不足的，組織利益相關(guān)的業(yè)主自籌。
(三)社區(qū)居委會(huì)在街道辦事處的領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)調(diào)業(yè)主委員會(huì)，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)，組織業(yè)主委員會(huì)制定管理公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。
街道辦明確分管領(lǐng)導(dǎo)，根據(jù)轄區(qū)規(guī)模和工作量配備落實(shí)相應(yīng)的管理人員和工作經(jīng)費(fèi)并指定村委會(huì)代行社區(qū)居委會(huì)職責(zé)，待街道和社區(qū)組織機(jī)構(gòu)建設(shè)完善全面落實(shí)此項(xiàng)工作。
(四)公安、經(jīng)發(fā)、財(cái)政、規(guī)劃、城建、社管、執(zhí)法、工商、環(huán)保、技術(shù)監(jiān)督等各職能部門各司其職，做好以下工作：
1、公安局負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安人員的行業(yè)管理，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、支持業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)治安管理措施，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好公共秩序維護(hù)工作，定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施和消防工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞消防設(shè)施的行為;
2、經(jīng)發(fā)局負(fù)責(zé)我區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)管理和機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理，查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)行為;
3、財(cái)政局負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作必要的財(cái)政資金的配套落實(shí);
4、規(guī)劃局負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑外立面、搭建、開挖地坪的審批、監(jiān)管;
5、城建局負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)市政、綠化等建設(shè)期的監(jiān)管;
6、社管局負(fù)責(zé)參與對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督管理，負(fù)責(zé)住宅小區(qū)二次供水的監(jiān)督管理;
7、執(zhí)法局負(fù)責(zé)行使對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綜合執(zhí)法職能;
8、工商局負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非法行為和無(wú)照經(jīng)營(yíng)行為，對(duì)利用住宅或車庫(kù)作經(jīng)營(yíng)(辦公)場(chǎng)所的不予核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
9、環(huán)保局負(fù)責(zé)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的除交通、社會(huì)噪聲源等其他已經(jīng)環(huán)保審批的三產(chǎn)等企業(yè)噪聲、油煙、廢氣等超標(biāo)行為;
10、技術(shù)監(jiān)督局負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設(shè)備的檢驗(yàn)和監(jiān)督管理。
二、建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度
建立管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)分管、會(huì)議決策、部門協(xié)調(diào)抓落實(shí)的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制和快速反應(yīng)機(jī)制。聯(lián)席會(huì)議成員單位由街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及各相關(guān)職能部門的代表組成。街道辦事處為聯(lián)席會(huì)議召集人。
(一)聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)下列事項(xiàng)
1、業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情景;
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題;
3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件;
4、物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;
5、物業(yè)管理區(qū)域劃定后的調(diào)整;
6、因欠繳物業(yè)費(fèi)、調(diào)整物業(yè)費(fèi)價(jià)格、共用部位及物業(yè)管理用房租賃收益等引發(fā)的糾紛、矛盾;
7、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理問題發(fā)生的爭(zhēng)議;
8、需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
(二)聯(lián)席會(huì)議議事議程
1、街道辦事處無(wú)法獨(dú)立協(xié)調(diào)解決的重大問題、難點(diǎn)問題，可召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。一般問題應(yīng)自接到問題反映之日起3日內(nèi)組織召開，應(yīng)急問題須隨時(shí)召開;
2、聯(lián)席會(huì)議召集人根據(jù)反映問題所涉及資料，書面通知各職能部門，明確事件發(fā)生情景、聯(lián)席會(huì)議協(xié)調(diào)問題、會(huì)議時(shí)間及地點(diǎn)、參加人員等;應(yīng)急問題需多部門協(xié)調(diào)的，可電話聯(lián)系各部門負(fù)責(zé)人指派與會(huì)人員及時(shí)召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議;
3、聯(lián)席會(huì)議所涉及的`單位需按照通知要求及時(shí)參會(huì)，對(duì)反映的實(shí)際問題認(rèn)真研究，提出解決方案，制定具體措施，明確職責(zé)人及解決問題的時(shí)限;
4、會(huì)議團(tuán)體議定后，由街道辦事處負(fù)責(zé)整理聯(lián)席會(huì)議記錄并構(gòu)成會(huì)議紀(jì)要，同時(shí)負(fù)責(zé)相關(guān)資料的整理、存檔、備查;
5、街道辦事處負(fù)責(zé)議定事項(xiàng)的督促、落實(shí)，并將最終落實(shí)情景以簡(jiǎn)報(bào)形式發(fā)至各參會(huì)單位。
三、加強(qiáng)管理，推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程
(一)開展前期物業(yè)管理招投標(biāo)，實(shí)現(xiàn)建管分離
在實(shí)施物業(yè)企業(yè)備案的基礎(chǔ)上，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營(yíng)。經(jīng)過(guò)公開、公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)雙向選擇、優(yōu)勝劣汰，提高物業(yè)行業(yè)整體素質(zhì)。關(guān)于物業(yè)管理招投標(biāo)及前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，由房管部門另行制定。
(二)制定貼合我區(qū)實(shí)際的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)
由經(jīng)發(fā)局牽頭，國(guó)土、城建、街道辦等單位參與，按照市場(chǎng)規(guī)律，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，必要時(shí)舉行聽證會(huì)，制定出貼合我區(qū)實(shí)際的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)物業(yè)服務(wù)各單項(xiàng)平均成本價(jià)格每年根據(jù)物價(jià)指數(shù)、勞動(dòng)力成本增長(zhǎng)指數(shù)等進(jìn)行客觀、科學(xué)的調(diào)整，定期向社會(huì)公開發(fā)布，建立質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)機(jī)制。
(三)全面貫徹執(zhí)行交接驗(yàn)收制度
為減少建設(shè)單位的開發(fā)遺留問題，降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)權(quán)益，要嚴(yán)格落實(shí)《大連市房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》(大政發(fā)〔20xx〕70號(hào))及我區(qū)有關(guān)規(guī)定，有效化解物業(yè)管理的矛盾糾紛，構(gòu)建和諧互信的物業(yè)管理關(guān)系。
四、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，健全組織機(jī)構(gòu)
成立長(zhǎng)興島臨港工業(yè)區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，組長(zhǎng)由分管城建的副主任擔(dān)任，下設(shè)辦公室，辦公室主任由房管部門主要負(fù)責(zé)人擔(dān)任，辦公室負(fù)責(zé)物業(yè)管理的日常指導(dǎo)工作，加強(qiáng)對(duì)《實(shí)施方案》貫徹情景的調(diào)查研究，及時(shí)協(xié)調(diào)解決工作中存在的問題，不斷完善管理措施。
物業(yè)管理方案9
一、工程概況
1、地理位置
該工程位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2、工程主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
二、物業(yè)管理資料
物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與效勞之中，建立社區(qū)效勞體系。為住戶帶給全方位管理，效勞工程呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢(shì)，總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類效勞〞，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理〞；常規(guī)性公共效勞〔合同效勞〕委托性特約效勞〔非合同零星效勞〕和經(jīng)營(yíng)性多種效勞〔全方位、多層次的綜合效勞〕。
1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一〞主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面：
A、工作的主動(dòng)性
管理職責(zé)人與效勞中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、健全檔案記錄、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多樣性
根據(jù)房屋的完損狀況、季節(jié)變化、住戶對(duì)象等采取日常修繕效勞，季節(jié)修繕效勞、重點(diǎn)修繕效勞和特殊修繕效勞等形式，并做到制度化、標(biāo)準(zhǔn)化。
C、工作的針對(duì)性
在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對(duì)性的效勞措施。
1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理
范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。
共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大局部組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對(duì)于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的.工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。到達(dá)設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。
1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理
范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫(kù)等。
根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對(duì)于有些專項(xiàng)類別，如：車庫(kù)、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。透過(guò)有序的工作使其到達(dá)功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，根本完好。
1.4智能化設(shè)施設(shè)備
范圍包括：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫(kù)管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。
根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成狀況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位效勞，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，透過(guò)嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。
2、環(huán)境衛(wèi)生管理
在jt我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求〞的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度〞的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。
2.1衛(wèi)生管理
是對(duì)房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)到達(dá)環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按方案消毒、滅鼠、滅蟲。透過(guò)對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過(guò)程控制，確保向住戶帶給高檔次的效勞水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所。
2.2環(huán)境管理
jt的環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)根底設(shè)施健全、生活舒適便捷，構(gòu)成環(huán)保意識(shí)，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。
3、綠化管理
綠化的功能是美化環(huán)境。透過(guò)我們的管理到達(dá)綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治〔消〕結(jié)合〞的方針，對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。
5、車輛交通管理
對(duì)小區(qū)內(nèi)各類車輛〔汽車、摩托車、自行車等〕進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車輛平安、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
6、公共管理
6.1住戶裝修管理
在jt物業(yè)轄區(qū)里，對(duì)業(yè)主及住戶的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程貼合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過(guò)程貼合消防管理規(guī)定的要求，并平安使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)平安及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。
6.2搞好維修基金以及儲(chǔ)藏金的核收與管理。
6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、方案生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。
7、常規(guī)性公共效勞
即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶帶給的經(jīng)常性效勞，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生效勞、治安保衛(wèi)效勞、維修居住區(qū)環(huán)境效勞等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的效勞帶給給業(yè)主及住戶。
8、委托性特約效勞
是為某些住戶群體帶給的效勞，如：為高層住戶14小時(shí)開啟電梯、24小時(shí)高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。
9、經(jīng)營(yíng)性多種效勞
即向業(yè)主及住戶帶給便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民效勞。營(yíng)造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)思考，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，表達(dá)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主效勞的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在jt這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無(wú)償與有償效勞，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的效勞工程。
物業(yè)管理方案10
一、概述
某項(xiàng)目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。
二、目標(biāo)
貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過(guò)優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌，
三、組織
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。
反饋
運(yùn)行機(jī)制
組織結(jié)構(gòu)圖
經(jīng)營(yíng)環(huán)境圖
四、人事人事設(shè)置原則:
一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計(jì)16名員工(按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì))。序號(hào)崗位人數(shù)主要職責(zé)備注1經(jīng)理1在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)等。2經(jīng)營(yíng)部主任1具體經(jīng)營(yíng)事務(wù)、人事等。3辦事員3文書、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等。財(cái)會(huì)要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等。5安全護(hù)衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等。員工招聘后即由公司聘請(qǐng)的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%。
五、經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)a)經(jīng)營(yíng)收入:
19、14萬(wàn)元(年度，以下省略)物業(yè)管理費(fèi):11、34萬(wàn)元應(yīng)收
12、6萬(wàn)元30000x12x0、35=126000(元)
預(yù)計(jì)收入11、34萬(wàn)元(收繳率90%)維修服務(wù)費(fèi):0、5萬(wàn)元特約服務(wù):5、8萬(wàn)元其他收入:1、5萬(wàn)元b)支出:20、25萬(wàn)元人員工資福利:14萬(wàn)元辦公費(fèi)用:2、5萬(wàn)元(辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)維修保養(yǎng)費(fèi)用:1、5萬(wàn)元稅金:1、05萬(wàn)元不可預(yù)見費(fèi)用:1、2萬(wàn)元c)潤(rùn)虧:-1、11萬(wàn)元d)物業(yè)接管期間前期投入:10萬(wàn)元(辦公設(shè)施購(gòu)置費(fèi)、通訊器材、員工服裝配置費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等)e)公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測(cè)算:21、962萬(wàn)元/年，0、61元/月xm2
(1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)序號(hào)崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計(jì)1經(jīng)理1120012002經(jīng)營(yíng)部主任18008003辦事員360018004物業(yè)管理員18008005安全護(hù)衛(wèi)員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計(jì)9600工資總額合計(jì):9600元/月;115200元/年福利:115200x23%=26496(元/年)合計(jì):14、、17萬(wàn)元/年
(2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi):1、5萬(wàn)元
(3)綠化管理費(fèi):綠化率45%1、04萬(wàn)m2x1元/年xm2=1、04萬(wàn)元
(4)清潔衛(wèi)生費(fèi):2人x12月x80元/月x人=0、192萬(wàn)元
(5)安全護(hù)衛(wèi)費(fèi):7人x200元/年x人=0、14萬(wàn)元
(6)辦公費(fèi):按管理人員工資總額25%計(jì)算
5、52萬(wàn)元x25%=1、38萬(wàn)元
(7)固定資產(chǎn)折舊費(fèi):按10%計(jì)算即1萬(wàn)元
(8)稅費(fèi):按營(yíng)收5、5%繳納即1、052萬(wàn)元
(9)保險(xiǎn)費(fèi):暫不投保(10)合理利潤(rùn):按營(yíng)收8%計(jì)算1、36萬(wàn)元但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)成本等多項(xiàng)措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為0、35元/月xm2。
六、前期物業(yè)接管
a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收(無(wú)驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。
b)物業(yè)接管驗(yàn)收既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。是物業(yè)通過(guò)竣工驗(yàn)收后，對(duì)物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收;供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn);落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任、保修期限、保修范圍)。確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位;接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，請(qǐng)求給予協(xié)助解決。接管小組按《設(shè)備移交清單》，對(duì)各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，請(qǐng)求給予協(xié)助解決。接管小組對(duì)每套單元房的水、電、土建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢查記錄在冊(cè)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)督促有關(guān)單位迅速解決。在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應(yīng)查明原因，及時(shí)上報(bào)開發(fā)商，請(qǐng)求盡快解決。抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對(duì)存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。
七、入伙
1、準(zhǔn)備工作治安方面:小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄;增設(shè)報(bào)警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;車輛管理:增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志;封閉小區(qū)由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出;增設(shè)自行車棚;加固架空層車庫(kù);垃圾清運(yùn):增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運(yùn)站等樓道燈:改用節(jié)能燈(如:溫感、聲控或角摸式等)分步購(gòu)置辦公、護(hù)衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等;制定入住流程;印刷入住表格;
2、協(xié)調(diào)工作與供電局、自來(lái)水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭(zhēng)取現(xiàn)場(chǎng)放號(hào)，方便業(yè)主。與學(xué)校、派出所和居委會(huì)聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時(shí)公告。
3、入伙現(xiàn)場(chǎng)入伙準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場(chǎng)，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護(hù)衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。舉行入伙儀式:邀請(qǐng)政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢(shì)。注意事項(xiàng):避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的.現(xiàn)象。
八、物業(yè)裝修與管理業(yè)主在收樓后有權(quán)對(duì)自己所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行。
其有關(guān)規(guī)定包括:國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請(qǐng)登記，包括填寫業(yè)主裝修申請(qǐng)表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請(qǐng)表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動(dòng)工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收，合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)登記時(shí)，需如實(shí)填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進(jìn)場(chǎng)人數(shù)，業(yè)主、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請(qǐng)書上簽字蓋章。
九、物業(yè)檔案的建立
物業(yè)檔案資料的建立是對(duì)前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對(duì)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一。現(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來(lái)越多，越來(lái)越復(fù)雜，越來(lái)越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過(guò)程中使用并加以充實(shí)。
十、日常管理
(一)房屋管理運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容核對(duì)業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費(fèi)財(cái)務(wù)頻度天一天內(nèi)辦完二遍/天，入伙期間6h/天，消滅違章于未然每周三次100%標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確符合規(guī)定，無(wú)危及安全、外觀無(wú)改變、用途無(wú)改變無(wú)亂堆亂放、亂挖亂接，無(wú)違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無(wú)違章裝修及時(shí)聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿意率99%以上對(duì)小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實(shí)施、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號(hào)、房號(hào)、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結(jié)，帳表相符，每六個(gè)月帳目向業(yè)主公開一次工作程序8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案
(二)綠化管理工作項(xiàng)目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補(bǔ)苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時(shí)間近午為宜;夏秋季每天二次，時(shí)間近早晚為宜春秋季一遍，根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴(yán)重者重點(diǎn)防治每月一遍，嚴(yán)重者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴(yán)重者隨缺隨補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)均勻，保持綠色長(zhǎng)勢(shì)良好均勻，無(wú)重、無(wú)漏喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm長(zhǎng)勢(shì)優(yōu)良不污染環(huán)境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7:00~9:30澆水、施肥;9:30~11:30除雜草、整形、保潔;13:30~15:30除殺蟲、補(bǔ)缺、保潔;15:30~17:00澆水、施肥
(三)房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容裝修審查、監(jiān)督巡視清理室內(nèi)維修室外維修及養(yǎng)護(hù)道路停車場(chǎng)天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度8h內(nèi)隨來(lái)隨辦，隨進(jìn)度進(jìn)行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過(guò)夜，小修補(bǔ)24h內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音檢查二遍/天，及時(shí)維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修，責(zé)任區(qū)外及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門每月檢查一遍，即壞即修標(biāo)準(zhǔn)符合規(guī)定，無(wú)危及安全、外觀，無(wú)改變用途熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置，公用設(shè)施完好率90%以上無(wú)堵、少污積、無(wú)缺損、井蓋完好率100%憑票收費(fèi)不索要小費(fèi)、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上平整率無(wú)積水，缺損，完好率90%以上無(wú)積水，無(wú)漏隔熱層完好整潔無(wú)缺，扶手完好，梯燈正常，無(wú)張貼痕跡暢通無(wú)積水、無(wú)塌陷無(wú)鼠洞無(wú)脫無(wú)鼓、無(wú)滲水、無(wú)違章、整齊統(tǒng)一運(yùn)作正常，無(wú)亂搭亂接，無(wú)泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)維修、巡視、走訪、整理檔案工作內(nèi)容定崗檢查流動(dòng)檢查學(xué)習(xí)與訓(xùn)練消防設(shè)施家居安全違法行為裝修監(jiān)督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發(fā)事件學(xué)習(xí)法規(guī)教育訓(xùn)練頻度24h每周一遍24h，每20分鐘一遍24h5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)每周一次，每次1h標(biāo)準(zhǔn)人車進(jìn)出有序，車輛發(fā)牌、登記，交費(fèi)90%以上，無(wú)收購(gòu)、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出。完好率100%被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2‰違章率5%以下無(wú)違章、無(wú)鳴笛叫人100%無(wú)違章采取正確、恰當(dāng)措施國(guó)家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀(jì)守法、嚴(yán)明安全護(hù)衛(wèi)紀(jì)律健身、隊(duì)列等常規(guī)訓(xùn)練
(四)安全護(hù)衛(wèi)、停車管理
(五)保潔管理工作項(xiàng)目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運(yùn)消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年標(biāo)準(zhǔn)地面無(wú)雜物、垃圾、道路無(wú)泥沙，無(wú)雜草、積水，單車棚、樓梯口無(wú)雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上所有公共區(qū)域無(wú)雜物、垃圾，保潔率95%以上無(wú)雜物和蜘蛛網(wǎng)，無(wú)張貼、亂堆，扶手無(wú)塵，清潔率95%以上日產(chǎn)日清，整潔無(wú)味無(wú)污積，垃圾清運(yùn)率100%無(wú)蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下程序5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運(yùn)垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運(yùn)垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔。
物業(yè)管理方案11
一、前期管理
�。ㄒ唬⑷藛T安排
管理處主任、各部門負(fù)責(zé)人按進(jìn)度陸續(xù)入駐欣怡家園社區(qū)現(xiàn)場(chǎng)，參與前期的物業(yè)規(guī)劃，具體內(nèi)容如下：參與有關(guān)設(shè)備的安裝、調(diào)試、監(jiān)理工作，掌握樓宇設(shè)備設(shè)施的合理布局等基本情況，提出建議；參與房屋的竣工驗(yàn)收和房屋設(shè)施的預(yù)驗(yàn)工作；配合房產(chǎn)公司做好綜合驗(yàn)收相關(guān)工作；投入入住前的各項(xiàng)工作。
�、贅怯罹C合驗(yàn)收前一個(gè)月，部分治安人員經(jīng)上崗培訓(xùn)合格后，先期到位，負(fù)責(zé)對(duì)將接收的物業(yè)的守衛(wèi)工作。
�、跇怯罹C合驗(yàn)收前，按照慈溪市住宅樓宇條例規(guī)定，做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，包括用房、資金、資料、房屋設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。
�、蹣I(yè)主入住前半個(gè)月，管理處掛牌辦公，所有員工經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗，共同迎接業(yè)主入住。
�。ǘ�、前期管理及監(jiān)督
管理處成立后，管理處主任編寫入住工作方案，配備管理處工作人員，制定開辦采購(gòu)計(jì)劃；
治安方面：熟悉社區(qū)地形地物及各種安防設(shè)施，明確人員排班及各崗位工作職責(zé)；
車輛管理：設(shè)計(jì)安裝社區(qū)內(nèi)道路標(biāo)志，建立完善車輛管理制度；
垃圾清運(yùn)：確定臨時(shí)裝修垃圾堆放處。
�。ㄈ�、配合工作
與供電、供水、煤氣、電信等公司和有線電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證業(yè)主入住后水、電、氣、通信等正常使用。
與學(xué)校、派出所聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)、戶口遷移的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時(shí)公告業(yè)主。
二、入住管理
（一）、舉行簡(jiǎn)樸溫馨的入住儀式
為使業(yè)主在短時(shí)間內(nèi)了解、熟悉欣怡家園社區(qū)情況，展現(xiàn)我公司物業(yè)管理人的良好形象，我們將邀請(qǐng)房產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)等在社區(qū)舉行簡(jiǎn)樸溫馨的入住儀式。
�。ǘ�、辦理入住手續(xù)采取的便利措施
辦理入住八字方針：“熱情、周到、高效、便利”。
1、設(shè)立入住手續(xù)辦理場(chǎng)地，有咨詢、資料分發(fā)（業(yè)主手冊(cè)、裝修管理規(guī)定等），收取相關(guān)費(fèi)用、簽訂入住公約，精神文明公約、發(fā)放鑰匙、驗(yàn)房服務(wù)等，由專職人員提供一條龍服務(wù)，精心安排入住程序。
2、提前與煤氣公司、電信公司、廣播電視局簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書，代辦相關(guān)業(yè)務(wù)，給業(yè)主方便。
3、提供集體辦理和上門服務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目。
�。ㄈ⑹召M(fèi)標(biāo)志上墻及宣傳工作
1、在社區(qū)宣傳櫥窗內(nèi)，制作張貼收費(fèi)一覽表，列明本住宅社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公布監(jiān)督、服務(wù)電話。
2、印制收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)宣傳單，委托房產(chǎn)公司銷售部門在房屋交付業(yè)主時(shí)一同發(fā)放。
3、在入住手續(xù)辦理現(xiàn)場(chǎng)，準(zhǔn)備部分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)宣傳單即相關(guān)收費(fèi)文件復(fù)印件，以備業(yè)主索取。
三、裝修管理
（一）、裝修控制流程
1、業(yè)主辦理入住手續(xù)；
2、對(duì)業(yè)主裝修隊(duì)進(jìn)行裝修講解；
3、對(duì)裝修方案進(jìn)行備案，簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；
4、裝修管理員、環(huán)境巡查員、治安巡邏員交叉監(jiān)督；
5、（對(duì)違章裝修的）立即指出，上門以理說(shuō)服業(yè)主，以情打動(dòng)業(yè)主，使其改正；
6、（若仍不糾正的）采取相應(yīng)的制止措施，向職能部門反映，以取得行政上的支持。
�。ǘ�、裝修宣傳
為加大裝修宣傳力度，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并架起管理處與業(yè)主的橋梁，真正提高業(yè)主按章裝修的自覺性，提前對(duì)每一個(gè)業(yè)主進(jìn)行裝修宣傳，向業(yè)主和裝修隊(duì)發(fā)放《裝修須知》，明確裝修規(guī)定、違章裝修的危害行和處理措施，從而降低違章裝修發(fā)生率。
�。ㄈ⒀b修備案
1、根據(jù)《裝修城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》進(jìn)行備案。
2、保證房屋設(shè)施正常使用功能。審核重點(diǎn)：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線、電訊、有線電視、供水、供電、供氣等管線。
3、保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核重點(diǎn)：陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、天臺(tái)、空調(diào)安裝及管線走向。
4、裝修材料符合防火規(guī)定。
（四）、裝修跟蹤監(jiān)管體系
業(yè)主裝修施工，指定專職房管員，實(shí)施“全過(guò)程”
追蹤監(jiān)管。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)巡查，及時(shí)與業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修工程進(jìn)展，把違章裝修消滅在萌芽階段。治安人員、環(huán)境監(jiān)管人員及其他人員均對(duì)裝修進(jìn)行監(jiān)管，形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，體現(xiàn)裝修管理“全過(guò)程、全因素、全員管理”的特點(diǎn)，消除管理盲點(diǎn)，維護(hù)好智能設(shè)施管線等公共管線，杜絕違章搭建。
（五）違章裝修處理
業(yè)主裝修備案中，服務(wù)中心分別與業(yè)主和施工單位簽訂具有法律效力的《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。同時(shí)制定《欣怡家園住宅社區(qū)裝修管理規(guī)定》，業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，房管員或治安人員上門做好業(yè)主的思想工作，禮貌地向業(yè)主介紹裝修規(guī)定，耐心的向業(yè)主聲明違章裝修可能造成的危害。做到以理說(shuō)服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭(zhēng)取支持和理解，讓業(yè)主自覺接收整改要求。針對(duì)違章裝修，除了采取說(shuō)服教育、行政壓力促使其整改外，根據(jù)違章?lián)p壞情況，采取賠償處理等經(jīng)濟(jì)手段控制。對(duì)違章裝修并無(wú)視一切的業(yè)主，將上報(bào)行政職能部門，由相關(guān)部門解決處理。
四、入住期間的安全防范措施
（一）入住期間的治安分析
1、周邊環(huán)境較為復(fù)雜，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，外來(lái)人口與入住高峰期中的外來(lái)裝修、搬運(yùn)人員往來(lái)頻繁的狀態(tài)相互并存。
2、裝修集中，裝修監(jiān)管面大，裝修防火任務(wù)艱巨。
3、社區(qū)內(nèi)各種智能化設(shè)備處于調(diào)試、試運(yùn)行階段，業(yè)主對(duì)設(shè)備的運(yùn)行、使用還不夠了解，誤報(bào)、出錯(cuò)率高，治安壓力大，管理難度大。
�。ǘ�、具體防范措施
針對(duì)這一時(shí)期的治安形勢(shì)，我們?cè)谌胱∑陂g確立了“人防為主、技防物防為輔”的治安策略。
1、治安隊(duì)伍建設(shè)
按照高標(biāo)準(zhǔn)建立一支高素質(zhì)的治安隊(duì)伍，嚴(yán)格招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。治安人員中聘用退伍軍人，具有良好思想品質(zhì)的精湛業(yè)務(wù)技能的組成。建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制，實(shí)行10%末位淘汰制。
2、確立治安重點(diǎn)，搞好對(duì)人流、物流、車流的有效控制
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對(duì)來(lái)訪人員須通過(guò)門崗，與業(yè)主取得聯(lián)系后方可進(jìn)入，并做好訪問登記和離去注銷手續(xù)；
對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取出入證管理制度，對(duì)他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制；
對(duì)可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時(shí)可上前有禮貌地執(zhí)行驗(yàn)證檢查；
經(jīng)常與派出所聯(lián)合檢查戶口，把可疑分子清出社區(qū)。
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對(duì)物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤查制和登記制；
業(yè)主物品的搬出必須向主動(dòng)門崗申報(bào)，并嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行登記；
治安人員有責(zé)任和義務(wù)對(duì)物資的出入進(jìn)行禮貌檢查；
所有物資流動(dòng)實(shí)行登記放行制度。
③車流控制
通過(guò)停車場(chǎng)IC卡管理系統(tǒng)記錄車主、車牌號(hào)、車型等信息。
3、加強(qiáng)與相關(guān)部門的配合
與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒙?lián)系，請(qǐng)求派出所的協(xié)助，加大治安治理綜合力度。
五、協(xié)助業(yè)主委員會(huì)籌建工作
按照國(guó)家物業(yè)有關(guān)規(guī)定和慈溪市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，在業(yè)主入住率達(dá)50%前，由管理處制定相應(yīng)的公眾制度，并廣泛聽取業(yè)主的意見，逐步修改成文，同時(shí)向業(yè)主宣傳成立業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)程序和要求，為業(yè)主委員會(huì)成立做好基礎(chǔ)工作。在入住率達(dá)到50%時(shí)，報(bào)請(qǐng)政府職能部門，組織召集第一次業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立大會(huì)。管理處還應(yīng)配合業(yè)主委員會(huì)籌備小組制定公眾制度草案，如業(yè)主、使用人公約等，備好大會(huì)審議材料，如前期物業(yè)管理報(bào)告、財(cái)務(wù)收支情況、物業(yè)管理委托合同等。
六、管理人員的配備
管理處定編52人，其中主任、副主任各1名，各部門負(fù)責(zé)人4人，由物業(yè)公司聘任，授權(quán)到欣怡家園住宅社區(qū)實(shí)施綜合管理。
接待員：2人，接待業(yè)主的來(lái)訪和投訴并及時(shí)處理。
文員：1人，負(fù)責(zé)社區(qū)房屋及業(yè)主的有關(guān)資料的存檔工作和信息收集工作。
財(cái)務(wù)：1人，負(fù)責(zé)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)核算和各種費(fèi)用的收繳工作。
衛(wèi)生清潔工：16人，負(fù)責(zé)社區(qū)的衛(wèi)生清潔工作，每天清掃公共場(chǎng)所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。
綠化管理養(yǎng)護(hù)工：2人，負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)的綠化及花草樹木的養(yǎng)護(hù)培植工作，并對(duì)業(yè)主的垂直綠化（陽(yáng)臺(tái)擺花）和庭院綠化進(jìn)行指導(dǎo)。
治安員：32人，負(fù)責(zé)住宅區(qū)內(nèi)的治安、保衛(wèi)防范、車輛管理工作，配合派出所、車管、消防等部門維護(hù)正常治安秩序，負(fù)責(zé)管理社區(qū)的停車場(chǎng)以及出入社區(qū)的各種車輛，維護(hù)社區(qū)的交通秩序；
維修工：7人，負(fù)責(zé)社區(qū)的房屋及設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。
七、管理人員的錄用與考核、培訓(xùn)計(jì)劃
�。ㄒ唬⒐芾砣藛T的錄用要求
全面負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)管理工作
大專以上文化，三年以上物業(yè)實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)
�。ǘ�、員工服務(wù)準(zhǔn)則
1、熱愛本職工作，努力學(xué)習(xí)管理技能，不斷提高管理水平，樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨，做好本職工作。
2、上班時(shí)間穿戴整齊，按規(guī)定著裝，佩帶工作牌，保持精力充沛，不做與工作無(wú)關(guān)的事情，不做不雅觀的舉動(dòng)。
3、主動(dòng)向來(lái)訪業(yè)主問好，待人彬彬有禮，舉止文雅，接待態(tài)度認(rèn)真、懇切、答復(fù)問題明確，不含糊其詞，并做好記錄。一般問題當(dāng)天解決，來(lái)信一周內(nèi)答復(fù)，涉及疑難問題定期答復(fù)。
4、對(duì)業(yè)主的無(wú)禮行為，應(yīng)盡量容忍，耐心說(shuō)服，不以惡相待，不容許與業(yè)主發(fā)生打罵行為。
5、竭誠(chéng)為業(yè)主服務(wù)，對(duì)業(yè)主提出的問題或困難，盡快給予合理解決，對(duì)涉及政策方面性的問題，暫不能回答或解決的事，給予耐心解釋，并做好記錄，上報(bào)處理；涉及多方面的問題，會(huì)同有關(guān)部門研究解決。
6、執(zhí)行房屋修繕原則，不準(zhǔn)日益增減項(xiàng)目、數(shù)量，必須按計(jì)劃進(jìn)行，保證按時(shí)施工，完工后有業(yè)主驗(yàn)收簽名；愛護(hù)居民財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)格增收紀(jì)律，不請(qǐng)吃、不請(qǐng)喝、不怠工、不誤工、不刁難業(yè)主。
7、維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，深入了解情況，積極為業(yè)主排憂解難，不準(zhǔn)借機(jī)利用權(quán)利或職務(wù)謀取利益。
�。ㄈ�、工作人員的考核
1、部門負(fù)責(zé)人的考核內(nèi)容：
�、賹�(duì)公司、管理處制度政策的落實(shí)情況：對(duì)公司、管理處會(huì)議執(zhí)行情況應(yīng)及時(shí)向所屬員工傳達(dá)，管理處制定專人隨時(shí)抽查，了解各部門員工對(duì)有關(guān)會(huì)議的熟知情況；
�、跁�(huì)議培訓(xùn)學(xué)習(xí)情況：無(wú)特殊事由，應(yīng)出席公司組織的每次會(huì)議、學(xué)習(xí)，并認(rèn)真學(xué)習(xí)討論會(huì)議內(nèi)容，會(huì)后有心得體會(huì)；
�、勰杲K互評(píng)情況：部門負(fù)責(zé)人之間年終進(jìn)行互相評(píng)分，從工作態(tài)度，專業(yè)水平、執(zhí)行能力、協(xié)調(diào)能力、工作量、五個(gè)方面得出各個(gè)主管的評(píng)分。
2、考核的內(nèi)容
�、偃粘？记冢好吭陆y(tǒng)計(jì)一次，統(tǒng)計(jì)每人每月的上班時(shí)間，加班天數(shù)，早退、遲到、事（�。┘�、曠工等；
�、趦x態(tài)儀表：制服穿著，胸卡佩帶、儀容等；
�、趧趧�(dòng)紀(jì)律：（具體參照各崗位規(guī)章制度）；
③工作（學(xué)習(xí)）筆記：?jiǎn)T工必須按照各崗位的規(guī)定，認(rèn)真如實(shí)填寫工作登記本，每次培訓(xùn)認(rèn)真做好筆記，管理處隨時(shí)檢查，并作為員工年終考核的重要依據(jù)之一；
�、軉T工考評(píng)表：管理處員工每月必須填寫一份《員工考評(píng)表》，對(duì)當(dāng)月工作進(jìn)行小結(jié)，并提出工作建議及存在問題，自評(píng)后由各部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行評(píng)分，并及時(shí)匯總到管理處，此表作為年終員工考評(píng)的重要依據(jù)之一。
�。ㄋ模T工的培訓(xùn)
“萬(wàn)事以人為本”，要提高物業(yè)的管理水平，必須要有一大批專業(yè)人才通力協(xié)作。從欣怡家園社區(qū)的建設(shè)發(fā)展來(lái)看，高智能、高科技在物業(yè)管理的運(yùn)用越來(lái)越多，以及面臨著城市建筑、工程施工、園林綠化、工程法律、公共關(guān)系以及物業(yè)經(jīng)營(yíng)等各類專業(yè)知識(shí)的`挑戰(zhàn)，對(duì)員工的素質(zhì)提出了更高的要求。為培養(yǎng)一支優(yōu)秀的員工隊(duì)伍，為公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，公司倡導(dǎo)“終身學(xué)習(xí)制”，鼓勵(lì)員工多途徑、多途徑參加更高學(xué)歷和技術(shù)等級(jí)職稱的培訓(xùn)。
八、員工培訓(xùn)的內(nèi)容
①思想道德建設(shè)：不斷加強(qiáng)物資文明和精神文明建設(shè)，努力培養(yǎng)不斷進(jìn)取、具有堅(jiān)韌不拔的創(chuàng)業(yè)精神和良好思想風(fēng)貌的員工隊(duì)伍。
②職業(yè)道德建設(shè)：培養(yǎng)員工較高的職業(yè)道德素養(yǎng)，樹立良好的公司形象、員工形象、服務(wù)形象、管理形象。
�、畚幕夹g(shù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)：根據(jù)每個(gè)管理、服務(wù)崗位、不同職責(zé)和要求制定出標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)習(xí)相關(guān)社會(huì)科學(xué)知識(shí)和自然科學(xué)技術(shù)知識(shí)。
2、員工培訓(xùn)的類型
管理人員：側(cè)重于服務(wù)意識(shí)、組織管理、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)知識(shí)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)；
普通員工：側(cè)重于服務(wù)、服從意識(shí)，工作技能和職業(yè)道德等；
新員工（試用期內(nèi)）：公司將組織集中進(jìn)行為期一個(gè)月的培訓(xùn)，包括軍事訓(xùn)練和理論學(xué)習(xí)。軍事訓(xùn)練側(cè)重于隊(duì)列、拳術(shù)訓(xùn)練，培養(yǎng)良好的形象；理論學(xué)習(xí)側(cè)重于《公司概況》、《公司宗旨》、《管理模式》、《管理理念》、《員工手冊(cè)》、《規(guī)章制度》、《專業(yè)知識(shí)》、《崗位職責(zé)》、《操作規(guī)程》等。
3、員工培訓(xùn)的形式
公司主要采取自培與外培相結(jié)合的方式。
4、培訓(xùn)的考核評(píng)估
培訓(xùn)前考核：了解員工的現(xiàn)狀，確定員工培訓(xùn)的需求方向；
培訓(xùn)中考核：邊培訓(xùn)、邊考察，了解員工培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況；
培訓(xùn)后考核：分為實(shí)操和書面考評(píng)兩種，反饋培訓(xùn)成效，把考評(píng)的結(jié)果作為考核員工綜合培訓(xùn)成績(jī)的主要依據(jù)，考核合格者方可上崗。
九、管理“十條標(biāo)準(zhǔn)”
�。ㄒ唬⑽拿鞣⻊�(wù)：遵守社會(huì)公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度。管理處各類員工守時(shí)守紀(jì)，著裝整潔，禮貌待人，嚴(yán)格按《服務(wù)準(zhǔn)則》，做好各項(xiàng)服務(wù)。
�。ǘ�、整體環(huán)境：社區(qū)房屋及公共場(chǎng)所沒有堆積物，地面平整，無(wú)建筑垃圾。社區(qū)整體外貌無(wú)損壞，房屋達(dá)到完好或基本完好的標(biāo)準(zhǔn)，保證居住安全和正常使用。車輛停放整齊有序，樓房外觀沒有違章建筑物。
�。ㄈ�、清潔衛(wèi)生：社區(qū)內(nèi)室外清掃保潔，檢查制度，衛(wèi)生無(wú)死角。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝渠暢通，無(wú)積污堵塞，社區(qū)內(nèi)無(wú)人飼養(yǎng)家禽；樓公共走廊潔凈，不堆放雜物；社區(qū)內(nèi)排污達(dá)到國(guó)家規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)。
�。ㄋ模�、庭院綠化：社區(qū)內(nèi)公共綠地、庭院綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹木、建筑小品培植得當(dāng)，環(huán)境優(yōu)雅宜人。（五）、治安管理：社區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災(zāi)害，有制度、有設(shè)施、有公約、有專人負(fù)責(zé)。社區(qū)內(nèi)治安人員盡職盡責(zé)，保證社區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全。
�。⒔�(jīng)費(fèi)管理：嚴(yán)格按照國(guó)家和市有關(guān)部門制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)亂收費(fèi)、亂攤派行為。收費(fèi)統(tǒng)一，手續(xù)簡(jiǎn)便，方便業(yè)主，各種費(fèi)用收繳及時(shí)，為業(yè)主服務(wù)的管理費(fèi)收之于民、用之于民。管理處嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)經(jīng)紀(jì)律，財(cái)會(huì)人員無(wú)貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約，積極開展多種經(jīng)營(yíng)。
�。ㄆ撸�、設(shè)施齊備：社區(qū)內(nèi)給排水、供電、通訊、照明、消防、文體等設(shè)施齊全完備，運(yùn)作正常，不改變?cè)O(shè)計(jì)用途，且發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修理。
�。ò耍�、社區(qū)文化：社區(qū)內(nèi)積極開展社區(qū)文化活動(dòng)，有專供老人、兒童活動(dòng)的設(shè)施。宣傳教育活動(dòng)內(nèi)容豐富，文體活動(dòng)開展有計(jì)劃、有制度，旅客培養(yǎng)居民愛護(hù)公物，遵守法紀(jì)，團(tuán)結(jié)互助，弘揚(yáng)社會(huì)主義精神文明和道德風(fēng)尚，共同創(chuàng)建文明住宅社區(qū)。
�。ň牛C(jī)構(gòu)職能：管理處管理人員職責(zé)明確，分工合作，協(xié)調(diào)管理。行政管理盡職盡責(zé)，監(jiān)督機(jī)制完善。召開各種會(huì)議有記錄（紀(jì)要），開展各項(xiàng)活動(dòng)有效益。資料、檔案齊全，保存完好。
�。ㄊ�、管住關(guān)系：“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨貫穿在各項(xiàng)管理服務(wù)之中，切實(shí)體現(xiàn)“為業(yè)主排憂解難”，使業(yè)主滿意。
物業(yè)管理方案12
一、指導(dǎo)思想：
通過(guò)開展創(chuàng)建活動(dòng)，進(jìn)一步提高管理水平，提升服務(wù)質(zhì)量。
二、時(shí)間安排：
第一階段：宣傳動(dòng)員、學(xué)習(xí)提高、組織落實(shí)階段，2月17—3月31日
第二階段：自檢互查、收集資料、階段，4月1—4月20日
第三階段：整改提高、迎接初檢、充實(shí)完善階段，4月21—5月25日
第四階段：準(zhǔn)備區(qū)迎檢方案，并提出第五次整改計(jì)劃，5月26—7月5日
第五階段：請(qǐng)市小區(qū)辦、物業(yè)處專家指導(dǎo)創(chuàng)市優(yōu)，7月1—7月30日
第六階段：召開專題會(huì)議準(zhǔn)備創(chuàng)優(yōu)迎檢工作，8月1—9月30日
三、組織體系：
成立創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組：創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)部署和組織開展創(chuàng)建工作，統(tǒng)籌安排，協(xié)調(diào)一致，創(chuàng)建達(dá)標(biāo)，工作小組負(fù)責(zé)執(zhí)行實(shí)施。
創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)組
組長(zhǎng)：xxx
副組長(zhǎng)：xxx
創(chuàng)優(yōu)工作組
組長(zhǎng)：xxx
副組長(zhǎng)：xxx
組員：xxx
四、創(chuàng)建工作小組人員分工：
項(xiàng)目組：xxx
資料組：xxx
檔案負(fù)責(zé)人：xxx
負(fù)責(zé)企業(yè)的資料收集、管理規(guī)程的`整理、迎檢資料的編寫和相關(guān)培訓(xùn)。
協(xié)助創(chuàng)優(yōu)資料的整理、裝訂、打印等
環(huán)境組：閃志明、歐洪武、xxx山、曹雪、任雅靜、何湘贛、韓青青、劉佳
檔案負(fù)責(zé)人：xxx
經(jīng)營(yíng)部場(chǎng)所的環(huán)境及相關(guān)資料的整理。監(jiān)管日常事務(wù)相關(guān)資料整理和收集。
裝修及樓宇外觀。小區(qū)清潔、綠化的環(huán)境及相關(guān)資料的整理。
設(shè)備組：xxx
檔案負(fù)責(zé)人：xxx
負(fù)責(zé)物業(yè)建筑資料、機(jī)電設(shè)施、設(shè)備資料的整理和收集。
負(fù)責(zé)小區(qū)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)、維修及二次供水清洗、消毒工作及相關(guān)資料整理財(cái)務(wù)及電子文件組、王振君、王振君、電子文件及財(cái)務(wù)相關(guān)資料整理。
檔案負(fù)責(zé)人：xxx
安全組：xxx
檔案負(fù)責(zé)人：xxx
負(fù)責(zé)小區(qū)日常安全護(hù)衛(wèi)工作、培訓(xùn)及相關(guān)資料的整理，協(xié)助完成其它工作。
物業(yè)管理方案13
一、XX項(xiàng)目物業(yè)分析：
1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強(qiáng)
2、購(gòu)置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)尖端客戶群體，其對(duì)居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當(dāng)強(qiáng)的物業(yè)消費(fèi)承受能力；
3、購(gòu)置物業(yè)用途復(fù)雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會(huì)所類要求等；
4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。
二、根據(jù)以上分析，對(duì)XX項(xiàng)目物業(yè)建議如下：
1、建議在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對(duì)業(yè)主提供的保潔工作相分開。因?yàn)椋拥兰笆姓缆返谋嵐ぷ魇菍儆陧?xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會(huì)性質(zhì)的工作，其對(duì)具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時(shí)可以通過(guò)物業(yè)公司將該部分工作對(duì)外進(jìn)行分包處理。
2、突出物業(yè)管理的兩個(gè)體系，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對(duì)業(yè)主的.管家式的服務(wù)體系。
三、物業(yè)管理提供日常服務(wù)的內(nèi)容：
1、對(duì)河道的清理與水質(zhì)的保護(hù)（如通過(guò)種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強(qiáng)河道景觀效果；
2、對(duì)市政道路的保潔；
3、對(duì)業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時(shí)，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉）？
4、24小時(shí)水電維修；
5、對(duì)業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運(yùn)；
6、對(duì)水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù)；
7、項(xiàng)目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù)；
8、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳；
9、定期花木殺蟲及滅鼠；
10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理；
11、業(yè)主院落檔案的管理。
四、物業(yè)特約服務(wù)－管家式服務(wù)體系：
1、管家的服務(wù)，是指由管家負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人提供盡可能完善的服務(wù)，針對(duì)玉河項(xiàng)目提出的管家式服務(wù)，應(yīng)理解為通過(guò)物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù)，隨時(shí)解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時(shí)專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對(duì)所負(fù)責(zé)管家提出，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對(duì)業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé)，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時(shí)對(duì)業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對(duì)物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
3、管家式服務(wù)的內(nèi)容：
A、業(yè)主訂購(gòu)報(bào)刊的派送（報(bào)紙需經(jīng)過(guò)熨燙，免費(fèi)）？
B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求（付費(fèi)）
室內(nèi)清潔
搬家、搬物
地板、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)
代收洗、補(bǔ)、燙衣物
室內(nèi)插花、裝飾
代購(gòu)日常生活用品
車輛清洗服務(wù)
家庭看護(hù)管理
寵物看護(hù)管理
C、為業(yè)主提供車輛接、送服務(wù)（付費(fèi)并需要提前預(yù)約）
五、XX項(xiàng)目的安全保衛(wèi)管理：
1、保衛(wèi)部門日常工作內(nèi)容：
24小時(shí)固定安全崗位的值勤
24小時(shí)流動(dòng)崗位的安全及消防巡視
車輛停放的安全管理
特殊時(shí)間段道路車流、人流的疏導(dǎo)管理
2、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備：
中央控制室
與中控室連接的門禁對(duì)講系統(tǒng)
設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)
電子巡更系統(tǒng)
業(yè)主院落重點(diǎn)部位（廚房）設(shè)置煙感報(bào)警系統(tǒng)
停車管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車位需要管理）
安防器材（對(duì)講機(jī)、滅火器、警棍等）
3、保衛(wèi)部門提供的委托性特約服務(wù)：
禮儀性保衛(wèi)
短途護(hù)衛(wèi)（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時(shí)對(duì)人員安全護(hù)衛(wèi)）
（以上兩種服務(wù)提供時(shí)需要有物業(yè)管家陪同并屬付費(fèi)項(xiàng)目）
六、突發(fā)事件應(yīng)急處理體系的建立
業(yè)主物業(yè)的安全性是本項(xiàng)目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除提供一般保衛(wèi)方式外，還應(yīng)建立聯(lián)動(dòng)體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下：
1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過(guò)門禁對(duì)講系統(tǒng)向中央控制室報(bào)警（或直接找物業(yè)管家）；
2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)，控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展；
3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)現(xiàn)場(chǎng)情況；
4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況的匯報(bào)決定是否報(bào)警（110、119、120、999等）
物業(yè)管理方案14
為不斷提高我市居民小區(qū)管理水平，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高人民生活質(zhì)量，特制定本方案。
一、指導(dǎo)思想
以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）為主線，以爭(zhēng)創(chuàng)“中國(guó)最佳旅游城市”為契機(jī)，堅(jiān)持“科學(xué)謀劃，抓點(diǎn)帶面，點(diǎn)面結(jié)合，穩(wěn)步推進(jìn)，全面落實(shí)”的原則，理順物業(yè)管理體制，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，建立管理規(guī)范、責(zé)權(quán)明確的長(zhǎng)效管理機(jī)制，不斷改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)全市各項(xiàng)事業(yè)健康快速發(fā)展。
二、工作任務(wù)
�。ㄒ唬├眄樄芾眢w制，創(chuàng)新運(yùn)行方式，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系。
城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要按照街道辦事處負(fù)總責(zé)、社區(qū)居民委員會(huì)組織實(shí)施、物業(yè)管理辦公室監(jiān)督指導(dǎo)的原則，明確各部門管理職責(zé)，以塊為主，實(shí)行屬地管理，建立市、街道、社區(qū)三位一體的物業(yè)管理體系。
1、街道辦事處職責(zé)。
組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和全面落實(shí)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。
（1）會(huì)同主管部門參與新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗(yàn)收，對(duì)未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房或存在質(zhì)量問題的，要提請(qǐng)有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。
�。�2）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的成立、改選和換屆工作，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)的備案提出審核意見。
�。�3）對(duì)本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會(huì)沒有確定管理方式之前，負(fù)責(zé)組織保潔隊(duì)伍實(shí)施保潔，并向業(yè)主收取相應(yīng)費(fèi)用，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由街道辦事處與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定。業(yè)主不愿交費(fèi)的，由社區(qū)委員會(huì)組織業(yè)主進(jìn)行保潔，樓房的維修由業(yè)主自行選擇維修單位，并承擔(dān)維修費(fèi)用。
�。�4）協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。
（5）合理劃分區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理小區(qū)，建立物業(yè)管理責(zé)任制，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作的組織、考核。
�。�6）協(xié)調(diào)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交、接管工作。
�。�7）負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約的備案工作。
�。�8）組織建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，
2、社區(qū)居委會(huì)職責(zé)。
根據(jù)街道轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的劃分，組織成立業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。
�。�1）組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組，派代表參加籌備工作。
（2）會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會(huì)，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)依法選舉。
�。�3）監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作。積極傳達(dá)街道對(duì)社區(qū)公共利益作出的決定，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的決議提出建議和意見。
（4）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)換屆和新老業(yè)主委員會(huì)的交接工作。
（5）經(jīng)市物業(yè)主管部門同意，可直接召開業(yè)主大會(huì)。
�。�6）配合街道辦事處建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理責(zé)任體系，對(duì)未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)落實(shí)保潔工作，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)選聘維修項(xiàng)目施工隊(duì)伍，并及時(shí)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)糾紛。
�。�7）組織協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系。
3、市物業(yè)管理辦公室職責(zé)。
物業(yè)管理辦公室是全市物業(yè)管理工作的行業(yè)管理部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、考核及物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)等工作。
（1）宣傳、貫徹、執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章。
�。�2）對(duì)社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組建工作進(jìn)行指導(dǎo)。
�。�3）監(jiān)督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用。
�。�4）負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)成立的相關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同的備案管理工作。
�。�5）受理物業(yè)管理投訴和違法案件的查處工作。
�。�6）負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)監(jiān)管。
�。�7）負(fù)責(zé)商品房預(yù)售許可證的審批發(fā)放和商品房預(yù)售款的監(jiān)督使用工作。
�。�8）負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的征繳、管理和使用。
�。�9）對(duì)街道物業(yè)管理工作進(jìn)行考核，對(duì)物業(yè)管理工作人員進(jìn)行培訓(xùn)。
�。�10）負(fù)責(zé)新建小區(qū)交付使用時(shí)的物業(yè)驗(yàn)收工作。
�。�11）負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證的年檢、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定和等級(jí)評(píng)定。
�。ǘ┮�(guī)范物業(yè)管理模式，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。
1、實(shí)施老舊小區(qū)自管型物業(yè)管理。
開放式的老舊小區(qū)要采用保障型物業(yè)管理模式，即以社區(qū)為管理主體組織居委會(huì)劃分責(zé)任區(qū)，以單元或業(yè)主為單位落實(shí)衛(wèi)生責(zé)任區(qū)保潔、綠化，房屋及設(shè)施維修由業(yè)主委員會(huì)自聘維修企業(yè)，社區(qū)對(duì)居委會(huì)工作進(jìn)行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務(wù)為主要形式，以充分發(fā)揮社區(qū)組織的作用為手段，通過(guò)動(dòng)員居民積極參與社區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，形成居民共建、共管、共享的局面。
2、實(shí)施老舊小區(qū)過(guò)渡型物業(yè)管理。
具有一定規(guī)模并且沒有物業(yè)管理的小區(qū)（如實(shí)驗(yàn)小區(qū)、長(zhǎng)安小區(qū)、長(zhǎng)安新村、賓館小區(qū)），由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)公司或與街道辦事處組織的物業(yè)服務(wù)站簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行規(guī)范管理，按標(biāo)準(zhǔn)收取一定費(fèi)用，轉(zhuǎn)變居民享受福利服務(wù)的觀念，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。
3、規(guī)范已實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)。
一是規(guī)范程序。社區(qū)要積極組織已有物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，在同意原物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)服務(wù)的前提下，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)委托合同，用合同約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，為依法解決物業(yè)糾紛奠定基礎(chǔ)。二是規(guī)范服務(wù)和收費(fèi)。制定物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，促使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)權(quán)力和履行義務(wù)。同時(shí)開展優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比活動(dòng)，召開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，以點(diǎn)帶面，穩(wěn)步推進(jìn)，逐步擴(kuò)大影響，推動(dòng)全市物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行。
�。ㄈ┘哟笪飿I(yè)管理資金投入，建立物業(yè)管理保障體系，完成物業(yè)管理從無(wú)到有的過(guò)渡。
對(duì)群眾反映強(qiáng)烈且問題比較突出的小區(qū)優(yōu)先進(jìn)行整治，采取政府投一點(diǎn)、物業(yè)維修基金出一點(diǎn)、社會(huì)集一點(diǎn)的辦法，有組織、有計(jì)劃地整治，本著整治一個(gè)、規(guī)范一個(gè)、達(dá)標(biāo)一個(gè)的原則，逐步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理從無(wú)到有、從簡(jiǎn)單到規(guī)范的'過(guò)渡。
�。ㄋ模⿵�(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，嚴(yán)格控制小區(qū)物業(yè)的接管與棄管。
開發(fā)建設(shè)單位在辦理施工許可證前必須到物業(yè)管理辦公室備案，并采取招投標(biāo)形式，招聘前期物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)的承接驗(yàn)收和物業(yè)范圍內(nèi)的質(zhì)量監(jiān)管，待業(yè)主入住50%以上后，再公開選聘物業(yè)公司。嚴(yán)格控制開發(fā)商私自將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給他人管理，物業(yè)管理辦公室要制訂控制物業(yè)小區(qū)接管與棄管的辦法，對(duì)擅自棄管的物業(yè)管理企業(yè)要取消其資質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部門要在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)將物業(yè)管理用房設(shè)計(jì)在門市或顯赫位置，并及時(shí)通知物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)部門備案，嚴(yán)格對(duì)物業(yè)管理用房的預(yù)留和使用進(jìn)行監(jiān)督和管理。物業(yè)管理部門在物業(yè)驗(yàn)收時(shí)一定要堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，物業(yè)管理配套設(shè)施沒達(dá)到要求的，不予頒發(fā)驗(yàn)收合格通知。質(zhì)量監(jiān)督管理站沒有接到物業(yè)驗(yàn)收合格通知不予辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù)，產(chǎn)權(quán)處不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。紀(jì)檢監(jiān)察部門要定期對(duì)此項(xiàng)工作進(jìn)行檢查，不按此規(guī)定辦理的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)肅查處，并追究責(zé)任。
�。ㄎ澹┘哟笪飿I(yè)基金的歸集力度，制定科學(xué)合理的管理辦法。
各有關(guān)部門要研究制定切實(shí)可行的維修基金征繳辦法，解決資金不平衡和無(wú)法使用問題。要增加物業(yè)維修基金繳存與使用的透明度，建立自動(dòng)查詢系統(tǒng)，定期通報(bào)繳存使用情況。要加大物業(yè)維修基金的歸集力度，做到應(yīng)收盡收。
�。┨峁﹥�(yōu)惠條件，引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念，推進(jìn)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
要加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，使其盡快走上獨(dú)立生存、自我發(fā)展的健康軌道。一是堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃，盡量以現(xiàn)有社區(qū)為依托，加快對(duì)社區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的整治改造。二是保證社區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施投入。三是放寬物業(yè)管理企業(yè)準(zhǔn)入制度，先準(zhǔn)入后規(guī)范。要鼓勵(lì)具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)，提高我市物業(yè)管理水平。
�。ㄆ撸┍ＷC措施。
1、強(qiáng)化宣傳，營(yíng)造良好的物業(yè)管理氛圍。
要充分利用媒體，采取散發(fā)宣傳單、電視講話、張貼標(biāo)語(yǔ)、宣傳板報(bào)、文藝演出等多種形式，廣泛深入宣傳《條例》和我市相關(guān)政策，切實(shí)讓物業(yè)管理法律法規(guī)深入人心。要把《條例》的宣傳納入“”普法內(nèi)容，認(rèn)真組織好不同層面人員的法律知識(shí)和業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。
2、提高認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)做好物業(yè)管理工作的緊迫感和責(zé)任感。
各部門要齊抓共管，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項(xiàng)政策。城管部門要積極做好小區(qū)垃圾清運(yùn)工作，及時(shí)對(duì)主巷路及分支的下水管線進(jìn)行維修、維護(hù)。各街道辦事處物業(yè)服務(wù)站要積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，及時(shí)對(duì)老舊房進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并向業(yè)主收取適當(dāng)費(fèi)用。供電、供水、供熱、供氣和通訊等部門要各自抓好小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)及養(yǎng)護(hù)工作。公安、交通、稅務(wù)和法院要制訂相應(yīng)的扶持政策，對(duì)物業(yè)糾紛從速?gòu)目觳脹Q。機(jī)關(guān)工委要監(jiān)督各部門干部職工在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成物業(yè)維修基金的繳存和物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納，增強(qiáng)物業(yè)管理的保障能力，擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)保障范圍，為業(yè)主提供舒適、高品質(zhì)的生活環(huán)境。
3、落實(shí)責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。
為加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任，市政府決定對(duì)蛟河市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，并將物業(yè)管理工作納入街道重點(diǎn)工作目標(biāo)責(zé)任制，與街道簽訂責(zé)任狀。各街道辦事處和相關(guān)部門要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，建立“一把手”負(fù)總責(zé)的責(zé)任體系，明確分管領(lǐng)導(dǎo)，抽出精干力量落實(shí)社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作中的重大問題。市物業(yè)管理辦公室要制訂相關(guān)政策、工作計(jì)劃和考核機(jī)制，完善工作制度，提高人員素質(zhì)，及時(shí)處理蛟蛟河市物業(yè)管理工作中的矛盾和問題。市政府督查室、監(jiān)察局、物業(yè)管理辦公室要每半年對(duì)街道辦事處組建業(yè)主委員會(huì)等工作進(jìn)行1次檢查、督辦，對(duì)有令不行、欺上瞞下的單位，要嚴(yán)格督辦并通報(bào)檢查結(jié)果，確保各項(xiàng)工作順利進(jìn)行。
三、時(shí)間安排
（一）20xx年4月至5月，市物業(yè)管理辦公室要進(jìn)行調(diào)查摸底，抓好試點(diǎn)工作，并組織有關(guān)部門大力宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》。
�。ǘ�20xx年5月，組織召開物業(yè)管理工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，推廣物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新物業(yè)管理機(jī)制。
�。ㄈ�20xx年2月至4月，市物業(yè)管理辦公室要將對(duì)全市物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、管理人員的技術(shù)等級(jí)和服務(wù)合同承諾兌現(xiàn)等情況進(jìn)行審查，清理整頓物業(yè)管理市場(chǎng)。
�。ㄋ模�20xx年5月至12月，組織物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)戶進(jìn)行培訓(xùn)，重點(diǎn)對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》知識(shí)、崗位資質(zhì)、業(yè)主委員會(huì)如何開展工作等內(nèi)容進(jìn)行培訓(xùn)。
（五）20xx年4月至12月，民主街道辦事處和長(zhǎng)安街道辦事處要在本行政區(qū)域的住宅小區(qū)或以樓為單位成立業(yè)主委員會(huì)，加大工作力度，組織落實(shí)小區(qū)的物業(yè)管理工作，年底前轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的覆蓋率達(dá)到100%。
�。�20xx年11月至12月，市政府對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查、總結(jié)和驗(yàn)收。
物業(yè)管理方案15
一、物業(yè)管理公司的資質(zhì)要求：
為了加強(qiáng)和促進(jìn)物業(yè)管理工作的健康發(fā)展，保證物業(yè)管理公司組建質(zhì)量，根據(jù)《公司法》的要求，全國(guó)各地城市地方人民政府頒布了物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審查的規(guī)定。如上海的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理暫行辦法》中將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)劃分為三級(jí)
1、一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：
�。�1）管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬(wàn)平米以上，或者管理涉及物業(yè)在20萬(wàn)平米以上；
�。�2）管理物業(yè)類型三種以上或管理涉外物業(yè)兩種以上，物業(yè)類型是指多層、高層住宅、公寓、別墅、商住樓、辦公樓、商場(chǎng)、廠房等以及其他特種房屋（下同）；
（3）管理物業(yè)必須有兩個(gè)以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，且管理達(dá)標(biāo)面在50%以上；
�。�4）企業(yè)經(jīng)理或者常務(wù)副經(jīng)理必須從事物業(yè)管理工作3年以上；
（5）具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級(jí)職稱管理人員10人以上；
（6）企業(yè)經(jīng)營(yíng)年限必須在3年以上；
（7）企業(yè)注冊(cè)資本50萬(wàn)元以上（含50萬(wàn)元）
2、三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：
�。�1）管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬(wàn)一20萬(wàn)平米，或者管理涉外物業(yè)1萬(wàn)~5萬(wàn)平米；
�。�2）有中級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱管理人員3人以上；
�。�3）企業(yè)注冊(cè)資本10萬(wàn)元以上（含10萬(wàn)元）；
3、處于以上兩種類型之間的為二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
對(duì)于物業(yè)管理公司在管理物業(yè)規(guī)模3萬(wàn)平米以下或涉外物業(yè)規(guī)模l萬(wàn)平米以下的暫不定級(jí)。
物業(yè)管理公司申報(bào)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批時(shí)所要提供的資料
1、內(nèi)資企業(yè)（全民、集體、股份制、股份合作制）
�。�1）物業(yè)管理公司資質(zhì)申請(qǐng)報(bào)告；
�。�2）設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報(bào)告和上級(jí)主管單位的批準(zhǔn)文件；
�。�3）管理章程；
�。�4）公司法定代表人任命或聘任書；
�。�5）驗(yàn)資證明；
�。�6）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明；
�。�7）擁有或委托管理物業(yè)證明（委托管理協(xié)議書）；
�。�8）具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書或證明文件；
�。�9）其他有關(guān)資料。
2、外商投資企業(yè)（含中外合資、中外合作、外商獨(dú)資）
除需要提供內(nèi)資企業(yè)申報(bào)審批所需的有關(guān)資料外，還需要提供合資或合作項(xiàng)目議定書、合同等文件的副本及中方投資審批機(jī)關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)文件。
3、私營(yíng)企業(yè)
�。�1）業(yè)主身份證明（復(fù)印證）；
�。�2）業(yè)主的工作簡(jiǎn)歷；
�。�3）申請(qǐng)資質(zhì)審批的報(bào)告；
�。�4）管理章程；
�。�5）驗(yàn)資證明；
（6）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明；
（7）擁有或委托管理物業(yè)的證明；
（8）雇員的名冊(cè)；
（9）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書；
�。�10）其他有關(guān)資料。
二、物業(yè)管理公司資質(zhì)審批程序
國(guó)家房產(chǎn)行政管理體系——各地區(qū)房產(chǎn)管理局收到物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)報(bào)告及申報(bào)資料齊全后，在一定時(shí)間內(nèi)（通常規(guī)定為兩個(gè)星期內(nèi)）審核完畢，符合經(jīng)營(yíng)資質(zhì)條件的，核發(fā)批準(zhǔn)文件，其他必須按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)構(gòu)辦理注冊(cè)登記，在手續(xù)辦完后才能對(duì)外營(yíng)業(yè)。
三、物業(yè)管理公司設(shè)立和工商登記
（一）組織機(jī)構(gòu)設(shè)立物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置依照《公司法》可以成立“有限責(zé)任公司”、“股份合作公司”兩種。
�。ǘ┕ど痰怯浉鶕�(jù)《公司法》有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司登記的主管機(jī)關(guān)是工商行政管理機(jī)關(guān)。由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，在注冊(cè)登記中會(huì)遇到一些問題，為了今后更好的開展工作，有必要搞清楚。
1、物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)宗旨物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)宗旨應(yīng)含有以下幾個(gè)方面：
�。�1）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個(gè)復(fù)雜、完整的系統(tǒng)工程。因此物業(yè)管理公司應(yīng)積極參與社會(huì)分工，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)良性循環(huán)，促進(jìn)我國(guó)住房制度改革的深化。
（2）對(duì)所管理的房產(chǎn)及各類附屬設(shè)施進(jìn)行科學(xué)的管理與養(yǎng)護(hù)，使其物業(yè)保值、增值，延長(zhǎng)其使用壽命，限度地實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富的節(jié)約。
（3）物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人。所以應(yīng)以業(yè)主（使用人）為對(duì)象，開展各類經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，寓經(jīng)營(yíng)與管理十服務(wù)之中，提供全方位的`方便服務(wù)。
�。�4）發(fā)揮物業(yè)的使用功能，為業(yè)主（使用人）創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一。
�。�5）履行社會(huì)管理義務(wù)，積極開展兩個(gè)文明建設(shè)，致力于全社會(huì)的文明和進(jìn)步。
2、經(jīng)營(yíng)范圍根據(jù)物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)宗旨要求，物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)范圍有：
（1）管理方面：樓宇（多層、高層）管理；房屋的修繕管理；設(shè)備的維修、保養(yǎng)管理；車輛運(yùn)行及看護(hù)管理；治安管理；清潔環(huán)衛(wèi)管理；綠化管理；消防管理；物業(yè)保險(xiǎn)管理等。
�。�2）服務(wù)方面：物業(yè)修繕；物業(yè)租售代理；物業(yè)清掃保潔；搬家、裝潢服務(wù)。車輛出租；綠化工程及花木租售；燃料供應(yīng)；蔬菜糧食供應(yīng)；服裝清洗供應(yīng)；美容美發(fā)；康樂健身；幼兒教育；老年服務(wù)；家教服務(wù)；商業(yè)服務(wù)等。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的范圍非常廣泛，但其目的是為所管物業(yè)范圍內(nèi)的居民或單位提供優(yōu)質(zhì)、方便的各種服務(wù)。
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