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物業(yè)如何進(jìn)行成本管控
導(dǎo)語(yǔ):企業(yè)管理的一個(gè)根本任務(wù),就是如何研究不斷降低成本。在我們物業(yè)服務(wù)工作中有許多可以降低成本的地方,只要我們認(rèn)真去找,“遍地是黃金”。
物業(yè)如何進(jìn)行成本管控 篇1
一、固定成本費(fèi)用管理。
物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)決定了物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用主要是人力資源成本費(fèi)用支出。在固定成本費(fèi)用組成中,大頭是公司管理人員的工資,特別是中層以上部門領(lǐng)導(dǎo)的工資,千萬(wàn)不可小視它的比重:一個(gè)管理層管理人員的工資,是基層服務(wù)層員工的幾倍;減少一個(gè)管理人員的崗位,就可以增加幾個(gè)服務(wù)層員工的費(fèi)用支出。因地制宜、合理有效地設(shè)置公司職能部門,是降低物業(yè)管理企業(yè)固定成本切實(shí)有效的方法和手段。物業(yè)管理企業(yè)職能部門的職能就是控制、決策、協(xié)調(diào)、服務(wù)四大功能。從勞動(dòng)生產(chǎn)率的角度來衡量,物業(yè)服務(wù)管理的全過程,90%的工作量是在管理處完成的。因此,物業(yè)管理企業(yè)職能部門的設(shè)置,應(yīng)以精干、高效為宜,部門越少、人員越精越好。機(jī)構(gòu)龐大、人員冗雜是極大的資源浪費(fèi),不但增加了成本,還增加了內(nèi)耗,降低了管理效益。
二、管理費(fèi)用。
主要指的是招待費(fèi)和車輛使用費(fèi)。招待費(fèi)在許多公司占有相當(dāng)大的比例。大家總是說物業(yè)管理行業(yè)是微利行業(yè),賺錢不易,隨著行業(yè)運(yùn)作的進(jìn)一步規(guī)范,賺錢更加不易。如果一個(gè)企業(yè)僅公司每年的'招待費(fèi)在30萬(wàn)元左右,車輛使用費(fèi)在30萬(wàn)元左右,這對(duì)一個(gè)中等規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)來說,應(yīng)該是一筆不小的成本費(fèi)用支出。對(duì)招待費(fèi)的支出要有的放矢,該花的錢一定要花到位,不該花的錢堅(jiān)決不花。車輛使用方面鼓勵(lì)個(gè)人買車,公司給予適當(dāng)補(bǔ)貼,工作時(shí)間外出辦事用個(gè)人的車,以達(dá)到降低公司管理成本的目的。
三、變動(dòng)成本。
在物業(yè)管理企業(yè)成本核算中,變動(dòng)成本占的比例最大,主要是基層服務(wù)人員的工資。物業(yè)管理行業(yè)屬勞動(dòng)密集型服務(wù)行業(yè),科學(xué)、合理地使用人力資本是物業(yè)管理企業(yè)降低成本的上攻方向。
物業(yè)如何進(jìn)行成本管控 篇2
(一)人力資源管理
1、物業(yè)行業(yè)屬勞動(dòng)密集型行業(yè),高年齡,低學(xué)歷依然在物業(yè)人員中占有很大的比例。我們到底是需要年齡大,文化程度低,但技術(shù)熟練的員工?還是需要年紀(jì)輕,文化程度高的員工?占的比例最大的主要是基層服務(wù)人員的工資。提高員工工作效率是控制成本的關(guān)鍵。
2、專業(yè)、規(guī)范的操作流程培訓(xùn)。
3、合理、科學(xué)定員分配,落實(shí)定編定崗。
4、分工不分家團(tuán)隊(duì)合作,可以實(shí)行一人多崗,一專多能、一人多用。
5、技防代替人防更給力,用高科技手段、或者機(jī)械運(yùn)作代替人工服務(wù)。
6、增加物業(yè)管理的科技含量,增設(shè)智能化管理設(shè)施,減員增效。
7、人性化督導(dǎo),調(diào)動(dòng)員工積極主動(dòng)性,發(fā)揮人的潛力。
8、減少人員流動(dòng)率。
(二)物資采購(gòu)管理
1、物資采購(gòu)是進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的物資基礎(chǔ),它直接決定物業(yè)服務(wù)工作的質(zhì)量和美譽(yù)度。
2、合理確定最佳采購(gòu)數(shù)量、價(jià)格、地點(diǎn)、減少無(wú)形浪費(fèi)。
3、降低購(gòu)買價(jià)格,建立供應(yīng)鏈資源網(wǎng)絡(luò),建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。
4、保證進(jìn)貨品質(zhì),延長(zhǎng)物品的使用壽命。
5、驗(yàn)收物資第一時(shí)間通知用物資部門主管組織驗(yàn)收,嚴(yán)格按照產(chǎn)品質(zhì)量、協(xié)議價(jià)格驗(yàn)收。
6、區(qū)域選定供應(yīng)商,后備供應(yīng)商,考慮分區(qū)就近送貨,降低運(yùn)輸成本、驗(yàn)收成本。
7、實(shí)行優(yōu)質(zhì)采購(gòu),批量進(jìn)貨,集中采購(gòu),以確保物料成本有效控制。
8、招標(biāo)競(jìng)價(jià),通過競(jìng)標(biāo)、競(jìng)價(jià),降低采購(gòu)成本,開放信息透明的.市場(chǎng)下獲得更低的采購(gòu)價(jià)格。
(三)物品使用控制
1、一次性物品都要按照標(biāo)準(zhǔn)用量進(jìn)行發(fā)放,減少隱形成本浪費(fèi),如紙杯、垃圾袋等。
2、合理配置一次性物品,按實(shí)際用量進(jìn)行發(fā)放,月底分析消耗量。
3、建立依舊換新制度,一對(duì)一進(jìn)行交換。
4、建立回收再利用制度,報(bào)廢物資合理整合,重復(fù)利用。
5、專人負(fù)責(zé)制度,按需發(fā)放領(lǐng)用,周盤月結(jié)。
6、實(shí)現(xiàn)零庫(kù)存或少庫(kù)存,減少資金占用,回避物資積壓風(fēng)險(xiǎn)。
(四)設(shè)施設(shè)備的維修和保養(yǎng)
1、物業(yè)公司設(shè)備不但種類多,數(shù)量大,范圍廣,使用頻率高。
2、堅(jiān)持以防為主的原則,維修做到前頭,防患于未然.。
3、加強(qiáng)日常的保養(yǎng)和定期檢修
3、做到小壞小修,隨壞隨修。
4、維修人員業(yè)務(wù)能力提升,專業(yè)性提高。
(五)能源管理(減少不必要能源浪費(fèi))
1、加強(qiáng)設(shè)備設(shè)施的維修檢查,防止公共設(shè)施設(shè)備的露、冒、滴、漏等情況發(fā)生。
2、采用高效能泵體和先進(jìn)變頻設(shè)備,led照明設(shè)施,引進(jìn)新技術(shù),達(dá)到節(jié)約能耗。
3、培訓(xùn)員工節(jié)約意識(shí),杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象,建立企業(yè)職工節(jié)約意識(shí)。
4、提高電能計(jì)量正確性和電費(fèi)核算的準(zhǔn)確性。
5、建立獎(jiǎng)懲措施。
物業(yè)如何進(jìn)行成本管控 篇3
全國(guó)各地的樓宇運(yùn)營(yíng)者會(huì)發(fā)現(xiàn),從今年上半年開始,物業(yè)管理系統(tǒng)倍受市場(chǎng)關(guān)注。其實(shí)不只是今年,近幾年隨著物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷發(fā)展,物業(yè)管理系統(tǒng)的應(yīng)用市場(chǎng)越來越大,只是今年一場(chǎng)突如其來的疫情,讓物業(yè)管理系統(tǒng)變成了樓宇運(yùn)營(yíng)的“剛性需求”。除了遠(yuǎn)程化辦公的應(yīng)用功能外,它對(duì)于物業(yè)日常運(yùn)營(yíng)成本的降低也是非常顯著的。
傳統(tǒng)物業(yè)的管理方式太過依賴于人工,雖然之前有些樓宇應(yīng)用了一些管理系統(tǒng)作為輔助,但多數(shù)為專門的崗位采用,系統(tǒng)與系統(tǒng)之間沒有關(guān)聯(lián)性,造成部門與部門之間、崗位與崗位之前沒有形成一個(gè)完美的銜接。換句話說,只有點(diǎn),沒有形成線,更沒有整體的面。這就造成物業(yè)的雇工方式?jīng)]有發(fā)生根本性改變,整體運(yùn)營(yíng)效率也沒有明顯的變化。
真正的物業(yè)管理系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)讓整個(gè)物業(yè)變成一個(gè)“充滿智慧”的有機(jī)體,讓點(diǎn)連線成面。通過系統(tǒng)平臺(tái)的“智慧大腦”實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一化、自動(dòng)化的管理方式,這就是十億合伙人提出的“自動(dòng)化管理工作流”的概念。具體一點(diǎn)說,就是通過出色的全閉環(huán)工作流,自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的核心智能硬件,從招商引流、物業(yè)維護(hù)、財(cái)務(wù)收支、報(bào)表分析、水電、停車、門禁、激勵(lì)、到移動(dòng)辦公,全流程管理一氣呵成,使這個(gè)平臺(tái)真正成為園區(qū)運(yùn)營(yíng)者的忠實(shí)守護(hù)者。
物業(yè)建立“自動(dòng)化管理工作流”直接的好處就是降低運(yùn)營(yíng)成本。例如:十億合伙人的物業(yè)管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了自動(dòng)化租客管理的方式,讓從租客的在線招商、簽約、入駐、繳費(fèi)、單據(jù)、日常溝通等一系統(tǒng)流程,從人工轉(zhuǎn)變?yōu)橹悄芑墓芾;再例如,物業(yè)管理系統(tǒng)完全實(shí)現(xiàn)了無(wú)人管理停車場(chǎng),從用戶的充值到計(jì)費(fèi)、開票等,整個(gè)流程都無(wú)需安排任何的工作人員,一切有秩序的運(yùn)營(yíng),直接節(jié)約了保安費(fèi)用。很多十億合伙人的合作物業(yè)在使用之后會(huì)明顯發(fā)現(xiàn),不僅崗位工資節(jié)約了,停車場(chǎng)的收入比原來還多,這就是因?yàn)橄到y(tǒng)避免了人工管理的種種漏洞。
辦公園區(qū)、寫字樓、公寓、商業(yè)場(chǎng)所等這些物業(yè)的主要收入都是來源于租金,收租也是最讓物業(yè)頭疼的一項(xiàng)工作,甚至要安排專人去收租,占用很大工作精力,而且收效也不理想。而十億合伙人的物業(yè)管理系統(tǒng)解決這個(gè)問題卻是輕而易舉。系統(tǒng)平臺(tái)結(jié)合核心技術(shù)的.物聯(lián)網(wǎng)智能硬件,將原來單獨(dú)運(yùn)管的水電、停車、門禁等設(shè)施集成化管理。這樣可以在物業(yè)租戶拖欠租金時(shí),自動(dòng)限制門禁、停車場(chǎng)、水電等設(shè)施的權(quán)限,幫助物業(yè)快速回收租金,減少壞賬。這種催租的效率和結(jié)果是傳統(tǒng)人工方式所達(dá)不到的。
十億合伙人團(tuán)隊(duì)有著十余年的實(shí)際樓宇運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn),對(duì)于物業(yè)中每個(gè)崗位、每個(gè)環(huán)節(jié)的工作需求和流程把握得十分到位,團(tuán)隊(duì)的研發(fā)技術(shù)目前也是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先,很多繁雜、出錯(cuò)率高、人工效果達(dá)不到的工作都可以交給系統(tǒng)來解決。即使沒有今年的疫情,隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇及雇工成本的逐年攀升,物業(yè)的“智慧化”進(jìn)程也必然會(huì)加快。時(shí)代在發(fā)展,建立現(xiàn)代化物業(yè)需要專業(yè)的管理系統(tǒng)來助力,“自動(dòng)化管理工作流”終將會(huì)成為物業(yè)運(yùn)營(yíng)的忠實(shí)守護(hù)者
合理控制物業(yè)管理成本的對(duì)策
。ㄒ唬┐罅p少組織成本。在物業(yè)管理企業(yè)成本體系中,組織成本是企業(yè)最容易忽略的因素。上文提及到組織成本包括靜態(tài)形式與動(dòng)態(tài)形式。所以,組織成本的降低,需要從如下兩方面上入手:一是運(yùn)作機(jī)制的健全,也就是要對(duì)組織軟件部分進(jìn)行完善。在設(shè)置物業(yè)管理處內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)后,管理處應(yīng)結(jié)合具體流程來保證物業(yè)管理體系有效運(yùn)才能夠達(dá)到降低企業(yè)運(yùn)作成本的目的,但想要達(dá)到這一目的,需要物業(yè)管理企業(yè)深入分析的。如:要健全決策機(jī)制、與業(yè)主交流機(jī)制、員工激勵(lì)機(jī)制等。同時(shí),還需要對(duì)會(huì)計(jì)制度進(jìn)行健全,實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算會(huì)計(jì),有效控制成本。二是組織成本的降低。物業(yè)管理企業(yè)在接到某個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目之后,要仔細(xì)分析項(xiàng)目特征與業(yè)主實(shí)際需求,之后有效的實(shí)施組織設(shè)計(jì),確保設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確與合理。盡可能完善組織結(jié)構(gòu)體系,并結(jié)合市場(chǎng)變動(dòng)與業(yè)主實(shí)際需求對(duì)組織結(jié)構(gòu)大力調(diào)整。
。ǘ﹦(chuàng)設(shè)良好的組織文化。良好的企業(yè)文化可以促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展,從本質(zhì)上而言,企業(yè)文化是企業(yè)內(nèi)部成員在長(zhǎng)久實(shí)踐活動(dòng)過程中被廣大組織成員普遍認(rèn)可與遵循的行為規(guī)范。從各方面上而言,組織文化能轉(zhuǎn)變廣大員工之前的價(jià)值觀,構(gòu)建起新型價(jià)值觀念,促使廣大員工積極適應(yīng)社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)多樣化需求。組織文化作為企業(yè)所有成員共同價(jià)值觀念,具備一定的自我調(diào)控功能,使廣大個(gè)體成員自覺按照組織目標(biāo)來要求自我的言行。在組織成本控制體系中,組織文化發(fā)揮著積極的作用,在塑造企業(yè)形象過程中,物業(yè)企業(yè)要對(duì)組織文化大力完善,提高物業(yè)企業(yè)發(fā)展能力。
。ㄈ┺D(zhuǎn)變物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。物業(yè)管理企業(yè)在提供出上述所講的社區(qū)服務(wù)之外,還應(yīng)該充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì),在社區(qū)內(nèi)實(shí)施多樣化經(jīng)營(yíng),這樣不但可以發(fā)現(xiàn)新的經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)點(diǎn),而且還能滿足廣大客戶實(shí)際需求,并且還能夠降低服務(wù)成本、強(qiáng)化投資效益。在實(shí)施多元化經(jīng)營(yíng)中,物業(yè)管理企業(yè)不但不會(huì)提高管理成本,而且也不可能給業(yè)主帶來更多的負(fù)擔(dān),甚至還會(huì)可能為物業(yè)企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn),所以實(shí)施多元化經(jīng)營(yíng)策略對(duì)于促進(jìn)物業(yè)企業(yè)發(fā)展而言意義重大。(四)大力引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)。一是應(yīng)轉(zhuǎn)變物業(yè)管理服務(wù)方式,并配置上最新的設(shè)備設(shè)施,以強(qiáng)化管理服務(wù)水平,從整體上減少服務(wù)成本。二是充分利用先進(jìn)的、科學(xué)的管理措施,對(duì)管理與服務(wù)過程中的組織實(shí)施現(xiàn)代管理方法,以達(dá)到減少服務(wù)成本的目的。三是強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)成本管理技術(shù)水平,充分引入現(xiàn)代信息技術(shù),對(duì)成本管理中分析、評(píng)估以及預(yù)測(cè)中的問題完善解決。四是強(qiáng)化有關(guān)人員的素質(zhì)素養(yǎng),打造一支專業(yè)水平高、擅長(zhǎng)控制成本的隊(duì)伍,人員素質(zhì)的高低影響著成本控制工作質(zhì)量。所以,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)高度重視起人才隊(duì)伍的培養(yǎng),并結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況,定期或者不定期對(duì)員工隊(duì)伍進(jìn)行培訓(xùn),拓展員工隊(duì)伍的知識(shí)視野。五是,構(gòu)建完善的獎(jiǎng)懲機(jī)制,對(duì)于在工作中表現(xiàn)優(yōu)異的員工,及時(shí)給予獎(jiǎng)勵(lì),獎(jiǎng)勵(lì)形式包括物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì),進(jìn)而提高員工工作的積極性。反之,對(duì)于表現(xiàn)不好的員工,及時(shí)進(jìn)行處罰,為創(chuàng)設(shè)出良好的、積極的物業(yè)管理氛圍打下良好基礎(chǔ)。