炒房團(tuán)是怎么炒房的

　　在房地產(chǎn)整體信貸政策緊張的背景下，我國地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)商實際上長期處于開發(fā)資金嚴(yán)重緊張的局面，因此往往不得不尋求民間信貸并忍受銀行信貸和民間信貸的高利差。下面是聚優(yōu)網(wǎng)網(wǎng)小編收集整理的炒房團(tuán)是怎么炒房的，歡迎閱讀！

　　炒房團(tuán)是怎么賺錢的?幾乎所有人都認(rèn)為炒房團(tuán)的利潤來源于房價的上漲，但這一假設(shè)本身就直接低估了房地產(chǎn)開發(fā)商的智商——這意味著開發(fā)商的“賤賣”。炒房團(tuán)真正的利益來源，是房地產(chǎn)開發(fā)商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。

　　炒房團(tuán)的力量到底有多大?炒房團(tuán)的運作流程怎樣?他們是怎樣參與房地產(chǎn)市場的利益分配?他們的組織形式、商業(yè)運作究竟怎樣?

　　對于外人來說，這的確是一個難解之謎。本文中，房地產(chǎn)行業(yè)知名律師張捷先生闡釋的運作邏輯，已經(jīng)超出我們簡單理解的炒房團(tuán)運作模式。無論文中所談到的現(xiàn)象具有多大的普遍性，都應(yīng)該采取措施，從源頭上杜絕此類投機(jī)運作方式，釋放炒房團(tuán)獲取的巨額利益，真正給高房價下調(diào)創(chuàng)造空間。

　　炒房團(tuán)的利潤來源

　　即便是在大牛市中，如果認(rèn)為炒房團(tuán)次次都能準(zhǔn)確判斷各個地區(qū)和樓盤價格的上漲下跌，也是太高估了炒房團(tuán)的智商。在這樣的博弈中獲取暴利并不容易，且風(fēng)險巨大。更何況在計入稅收因素后，這個游戲可能演變?yōu)榱愫筒┺幕蜇?fù)和博弈，也就等同于賭博了，這絕對不是大規(guī)模炒房團(tuán)賺錢的常態(tài)。炒房團(tuán)真正的利益來源，是房地產(chǎn)開發(fā)商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%，加上各類手續(xù)費不超過10%，但民間信貸利率一般是月息2%—5%，還要以復(fù)利計算。綜合到年息，最高能超過100%。

　　在房地產(chǎn)整體信貸政策緊張的背景下，我國地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)商實際上長期處于開發(fā)資金嚴(yán)重緊張的局面，因此往往不得不尋求民間信貸并忍受銀行信貸和民間信貸的高利差。

　　在這個背景下，開發(fā)商是希望能夠盡早出售房子并回籠資金的。因為即使是將來房價可以上漲一倍，其中的價差也是付了高利貸。高利貸的高額利息甚至還無法在稅前扣除。可以說，正是開發(fā)商高額的融資成本，才產(chǎn)生了期房與現(xiàn)房的差價，以及開發(fā)同樣項目的一期與二期、三期的巨大差價。這種差價的本質(zhì)不僅僅是房價的上漲，更是資金成本的反映。

　　對于開發(fā)商而言，炒房團(tuán)實際上起到了資金來源的角色，炒房團(tuán)所主要獲取的確定的收益，也即是此利差部分。

　　開發(fā)商需要炒房團(tuán)

　　辦理假按揭套取銀行貸款，這曾經(jīng)是過去多年房地產(chǎn)開發(fā)商解決資金壓力的慣常做法，但風(fēng)險極大，而且監(jiān)管也越來越嚴(yán)。尤其是限購二套房的貸款政策出臺以后，找愿意假按揭的人也越來越不易。

　　但開發(fā)商的資金需求依然存在，而且在宏觀緊縮的背景下變得更加緊迫，這就給炒房團(tuán)留下了空間。

　　實際上，炒房團(tuán)也是在套取銀行資金，但開發(fā)商對此沒有任何法律責(zé)任，都是由炒房團(tuán)承擔(dān)。而且，炒房團(tuán)也是每一個成員獨自面對銀行和律師的審查，走的是正規(guī)渠道，也沒有給銀行和律師行賄，在形式上符合法律政策，銀行工作人員也沒有假按揭那樣的責(zé)任問題。

　　很多人會問，開發(fā)商需要資金，為什么非常希望和炒房團(tuán)合作，而不是直接先期降價賣給公眾?這里有幾個復(fù)雜的原因。

　　其一，部分房源的降價出售會令市場不容易接受后面的再漲價。盡管政府要求開發(fā)商不得捂盤、不得惜售，但是開發(fā)商只想低價出售部分房子以得到所需的資金，而其他房子是要高價出售的。因此開發(fā)商絕對不會接受低定價導(dǎo)致房屋被一搶而空的結(jié)果。更何況有的地方政府還制定了開發(fā)商不得中途漲價等規(guī)定。

　　其二，實際上最主要的原因在于：即便低價公開賣出(部分)房，開發(fā)商也不能迅速收到賣方所得資金。

　　正因此，開發(fā)商是絕對不敢以低價開盤。正因此，開發(fā)商會希望和炒房團(tuán)合作——定一個較高的開盤價，但立即以很大的折扣賣給炒房團(tuán)，而且只賣出開發(fā)商希望賣出的數(shù)量，其他高價開盤的房子就慢慢地賣。

　　如此合作的直接結(jié)果是高開盤價、開盤高成交量，這會直接影響市場心態(tài)，給開發(fā)商和炒房團(tuán)帶來更大的利益。

　　炒房團(tuán)撤出手段：退房

　　炒房行為最終成功的關(guān)鍵是房屋要能夠出手，順利退出才意味著真正的成功。

　　炒房行為的成本看似是很高的，尤其是不足兩年的房子。而且炒房團(tuán)人數(shù)眾多，又是異地炒房，對于有關(guān)房屋的管理也很難，拋售會很困難。那么炒房團(tuán)如何退出?

　　這就要依靠開發(fā)商進(jìn)行協(xié)助——退房。

　　一般來講，炒房團(tuán)都會和開發(fā)商簽有退房協(xié)議，他們隨時可以退房，開發(fā)商也可以隨時將房屋再出售。采取這一辦法最大的好處就是大大規(guī)避了稅收，因為退房不需要交任何稅款。由于是以開盤價的低折扣價格買入，退房意味著炒房團(tuán)可以直接鎖定利潤。

　　這樣的退房操作一般是在期房交房、開發(fā)商撤場之前。因此，實際上，炒房團(tuán)持有房屋的時間一般也就這么長，往往不超過一年半，而收益一般是房價的30%。

　　房屋真正的銷售都是通過開發(fā)商的銷售團(tuán)隊或者專業(yè)的房屋銷售公司來解決。此時炒房團(tuán)擁有的房子和開發(fā)商還留有的房子就會一起賣，進(jìn)行混合銷售。這樣，真正的買房人根本不知道，自己所購買的是炒房團(tuán)的房子還是開發(fā)商的房子，挑中了一套炒房團(tuán)的房子，炒房團(tuán)就退這一套，在購房者眼中是與直接購買開發(fā)商的房子沒有區(qū)別的。這樣的結(jié)果就是退房率超高，北京出現(xiàn)不少樓盤顯示的退房率居然超過100%，也就是所有出售的房子被退過一遍，這背后就是炒房團(tuán)的功勞了。

　　炒房團(tuán)的運作流程怎樣?

　　炒房團(tuán)找目標(biāo)開發(fā)商炒房一般是不從售樓處下手的。去找銷售經(jīng)理、總監(jiān)也不成，甚至總經(jīng)理也不成，而是直接找到老板。這是因為知道的人越少越好，否則很多關(guān)系戶都會找上門，按炒房團(tuán)的價格要房子。

　　對于不熟悉的開發(fā)商老板，炒房團(tuán)會從售樓處職員開始找，但是背后的運作機(jī)制是絕對不和職員講的，一定要見到老板才會說。

　　對職員的說法就是以要大量團(tuán)購為由要求見到老板洽談。炒房團(tuán)一般是找專門的房蟲，他們的職業(yè)是倒賣項目賺取傭金，是一群資金掮客。在炒房的利益之下，很多房蟲后來還成為了專業(yè)的炒房團(tuán)中介。

　　最初，炒房團(tuán)操盤手往往要說服開發(fā)商合作，但嘗到甜頭以后，開發(fā)商就會主動尋求合作，并且開發(fā)商的老板之間也會互相介紹。其表象就是某個炒房群體會專門跟在某個開發(fā)商的身后買房子，開發(fā)商到哪里就買到哪里，炒到哪里。

　　在炒房的利潤分配上，如果是炒房團(tuán)出資，操盤手團(tuán)隊至少分三成利潤;如果是私募帶資并操盤，炒房團(tuán)的“演員”們可以分三成利潤。為了能保證得到利潤分成，操盤手團(tuán)隊會以建筑公司的建筑安裝費用作為轉(zhuǎn)錢通道，參與的建筑安裝公司也可以有經(jīng)手金額1%~3%的管理費。

　　參與建筑安裝實現(xiàn)避稅

　　開發(fā)商與炒房團(tuán)的合作還有一個更高的等級，就是在建筑安裝(下稱“建安”)成本領(lǐng)域，幫助房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)避高額稅收。中國房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收是非常高的，土地增值稅是增值部分的30%—60%，所得稅是25%。要是走正規(guī)手續(xù)，怎么算稅收也在50%以上。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，避稅成了問題的關(guān)鍵。

　　建筑公司的意義即在于此，因為在房屋開發(fā)過程中，只有建安成本可以在增值稅中扣除，其他的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用等不能在土地增值稅的稅前扣除，只能在所得稅的稅前扣除。另外，建安的營業(yè)稅也是非常低的，只有3%，加上附加費用也就是3.3%，比普通5.5%的營業(yè)稅比例要低不少。建筑承包最后的收益所得稅一般是核定的定稅，比例也很低。

　　操作鏈條是這樣的。炒房團(tuán)的操盤手會與開發(fā)商簽署一個工程承包合同，開發(fā)商以建安費用把墊付的首付收回來，在開發(fā)施工中轉(zhuǎn)包一手。通過這樣的操作，開發(fā)商可以直接享受稅收上的好處，因為土地增值稅稅率是從30%至60%累進(jìn)的，在建安成本大增以后，原來按照百分之五六十征稅的增值稅部分就變成按照百分之三四十進(jìn)行征稅了。

　　經(jīng)過這一騰挪，從建安公司得到的錢是把開發(fā)商的企業(yè)賬戶和支票按照承包費用的合法途徑變成了個人賬戶的現(xiàn)金。對于類似炒房這樣動輒超過百萬的現(xiàn)金流動，央行反對洗錢部門也是篩查監(jiān)管的，而經(jīng)過上述操作，不但解決了這一問題，而且使得政府在各種統(tǒng)計之中看不到。而給建安公司1%~3%的管理費，就等于是一個支票提現(xiàn)費用。

　　未來十年無人敢炒房

　　在海南三亞，曾經(jīng)被炒到6萬元一平方米的海邊公寓，現(xiàn)在2萬元也無人問津。溫州、義烏、長沙、南京、成都、合肥，鄂爾多斯的康巴什、天津的濱海新區(qū)、南昌的紅谷灘，曾經(jīng)炙手可熱，現(xiàn)在冷僻朝陽。更有全國許多縣城，把農(nóng)民趕上樓，強(qiáng)行拆遷，毀壞耕田，破壞山林，一股腦地來開發(fā)房地產(chǎn)，現(xiàn)在工地已經(jīng)停工。

　　無論是何種資產(chǎn)，只要是資產(chǎn)，價格都是有周期性的，從來沒有一種資產(chǎn)價格可以一直往天上漲。越是長得快的資產(chǎn)，跌起來也是驚人的。這是市場的規(guī)律。

　　在全球各國，只要是靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長的經(jīng)濟(jì)體，無一例外，全部遭遇泡沫破滅。中國也一樣。這一輪泡沫其實正在破滅，因為沒有選擇。大家都沒有退路，政府不敢取消限購，取消對房地產(chǎn)的信貸管制。開發(fā)商降價沒人會出手，除非一次降到與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胂嗑�衡的狀態(tài)，才可能放大成交。

　　未來中國各大城市房價將進(jìn)入普跌狀態(tài)。至少將下跌三年。三年后，房價將會走穩(wěn)，隨后兩年溫和上漲，但是，此時，中國房產(chǎn)稅開始開征，隨后，人口結(jié)構(gòu)發(fā)生作用，無人會去買房子，像現(xiàn)在的歐美一樣。經(jīng)此泡沫破滅，中國未來十年之內(nèi)無人會去炒賣住宅，因為無利可圖。

　　身家超600萬者多炒房

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲報道，胡潤研究院《2012中國高凈值人群消費需求白皮書》顯示，中國個人資產(chǎn)在600萬元以上的高凈值人群，達(dá)到270萬人。高凈值人群中北京最多，行業(yè)分布以企業(yè)主、炒房者、職業(yè)股民和金領(lǐng)為主。

　　報告說，“從2009年到2011年，高凈值人群有超過50%的資產(chǎn)以現(xiàn)金和存款的形式配置，房地產(chǎn)與股票型基金的配置比例也相對較高，而以信托、私募股權(quán)基金、陽光私募、保險、債券等其他類別的配置比例不到30%�！狈治稣J(rèn)為，將大量的資產(chǎn)配置于現(xiàn)金存款、房產(chǎn)及股票基金中，這在過去通脹處于高位，股市樓市皆下滑的國內(nèi)市場是極為不利的。

　　雙重拷問炒房團(tuán)被套

　　曾幾何時，“溫州炒房團(tuán)”影響巨大，所到之處，樓市熱銷、房價飛升、人氣鼎沸，成為最受各地開發(fā)商歡迎的炒家。也是當(dāng)?shù)刭彿孔遄畲蟮膲趑|。筆者認(rèn)為，溫州炒房團(tuán)的被套，至少能帶來兩個層面的反思。

　　首先，產(chǎn)業(yè)空心化造成的惡果不容忽視，這也是造成溫州民間資金外流炒房的主因。根據(jù)2010年的中國人民銀行溫州支行的一項調(diào)查顯示，60%的被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為，自己10%-30%的資金用于購買非廠房的不動產(chǎn)，原因是現(xiàn)在“實業(yè)不太好做”。特別是2008年以來爆發(fā)的國際金融危機(jī)導(dǎo)致了出口減緩，工廠開工不足。只有30%的溫州民間資金回歸實體經(jīng)濟(jì)，65%則流向了樓市和股市�？扛吒軛U、高利貸融資的炒房固然能夠短期暴利，但如果對市場反應(yīng)稍許遲緩，或者政策不確定因素帶來的調(diào)控，都有可能使炒房者陷入巨大風(fēng)險，當(dāng)前的炒房團(tuán)八成被套就反映了這個趨勢。

　　其次，國內(nèi)資本市場投資品種的不足也使大量民資沉淀于樓市，加重了溫州游資向樓市傾斜。資本追求高的回報率是一種本能，但國內(nèi)除了A股市場，幾乎很少有風(fēng)險適中、回報率高、變現(xiàn)性快的投資品種。加之股市近年來持續(xù)低迷，回報率偏低，原先戀戰(zhàn)股市的資金紛紛轉(zhuǎn)向樓市，由于我國處于加速城市化的進(jìn)程中，住房的剛性需求不斷攀升，由此帶來樓市的興旺，此種預(yù)期也加快了溫州游資炒房的步伐。如果不是樓市調(diào)控帶來的政策性轉(zhuǎn)向，溫州游資炒房可能還會繼續(xù)下去。

　　因此，如何將龐大的民間資本引向有利于國計民生發(fā)展的正軌，做到經(jīng)濟(jì)增長、充分就業(yè)、促進(jìn)消費，這樣才能避免炒房帶來的金融風(fēng)險，這或許是擺在地方政府面前的一道重要課題。

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