房地產(chǎn)調(diào)查報告
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一、房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計工作中存在的問題
�。ㄒ唬┙y(tǒng)計制度缺乏完整性
�。�1）房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計的范圍單一。房地產(chǎn)業(yè)是從事土地和房屋的投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動，它包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、其他房地產(chǎn)活動。目前房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計的范圍僅限房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動在制度上還是個空白。
（2）統(tǒng)計指標(biāo)設(shè)計重投資輕經(jīng)營。在日常房地產(chǎn)統(tǒng)計工作中，計劃總投資、本年完成投資，商品房建設(shè)投資、土地開發(fā)投資等投資指標(biāo)涉及較多，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況的統(tǒng)計指標(biāo)如收入、利潤、稅收等經(jīng)營指標(biāo)涉及的較少。另外目前房地產(chǎn)二、三級市場已經(jīng)形成，而房地產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)計制度還殘留著計劃經(jīng)濟(jì)時期的烙印，與市場經(jīng)濟(jì)條件下經(jīng)濟(jì)成分和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)日趨復(fù)雜、投資主體和利益主體日益多元化的實(shí)際不符合。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計報表制度缺乏可操作性
房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計采用的是全面定期統(tǒng)計報表制度，在實(shí)際工作中，隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增多，全面定期統(tǒng)計報表的操作性難度加大。具體表現(xiàn)在：
�。�1）房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計基層表收集難。一是人難找。目前許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有固定的統(tǒng)計人員，一遇到統(tǒng)計局要報表，老總總是臨時指定人員來做，往往是這個月報表做了，下個月又不做了，統(tǒng)計人員變動頻繁，培訓(xùn)又不及時，經(jīng)常造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)漏統(tǒng)，或者填報的基層表質(zhì)量不過關(guān)。二是按時上報難。按照制度要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基層表一般均在月底前上報統(tǒng)計局，方不影響統(tǒng)計資料的匯總和上報，在現(xiàn)實(shí)中，總有些企業(yè)以各種各樣的理由無法按時上報。從客觀上講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)月底才能結(jié)賬，如果不給企業(yè)一定的時間，企業(yè)就無法完成統(tǒng)計工作，如果碰到星期六或星期天，上報報表會更加困難。三是全面統(tǒng)計難，目前房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計采用的是全面定期統(tǒng)計報表的方式，統(tǒng)計范圍包括各種登記注冊類型的房地產(chǎn)開發(fā)公司、商品房建設(shè)公司及其他房地產(chǎn)開發(fā)單位。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸增多，縣市級統(tǒng)計人員缺少，一個人往往要從事許多工作，再加上房地產(chǎn)統(tǒng)計報表上報的時間緊，工作難度可想而知。
�。�2）房地產(chǎn)統(tǒng)計報表填報難。據(jù)填報房地產(chǎn)開況的統(tǒng)計人員反映，如果要填好統(tǒng)計局的一套報表，非下一番苦功夫不可。一是報表指標(biāo)太多太細(xì)。例如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）投資、資金和土地情況共有40個指標(biāo)，40個空格；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）施工、銷售和空置情況29個指標(biāo)，168個空格，在年報中在加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)報表，又要增加44個指標(biāo)，44個空格。二是邏輯關(guān)系很復(fù)雜。一套房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計報表指標(biāo)之間的關(guān)系也是很復(fù)雜的。房地產(chǎn)按用途分組的投資額與房地產(chǎn)施工面積是有對應(yīng)關(guān)系的，房地產(chǎn)竣工面積、房地產(chǎn)竣工套數(shù)和房地產(chǎn)竣工價值是相對應(yīng)的，所以在填報房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計報表時，剛開始接觸統(tǒng)計報表的人員往往感覺到很頭痛。三是填報的指標(biāo)搜集難。據(jù)填報房地產(chǎn)統(tǒng)計報表的人員反應(yīng)，填報房地產(chǎn)開發(fā)報表需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程部、財務(wù)部、銷售部三部門配合。如果房地產(chǎn)統(tǒng)計人員不與工程部銷售部去聯(lián)系，填報數(shù)據(jù)的真實(shí)性就值得懷疑。如本年完成投資額指標(biāo)來源于施工企業(yè)填報的“工程進(jìn)度報告單”或“工程價款結(jié)算帳單”，如果施工單位沒有或施工單位不能夠按時提供，統(tǒng)計人員又怕麻煩，很容易造成投資額數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計指標(biāo)設(shè)計缺乏實(shí)用性。
房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計指標(biāo)設(shè)計不夠?qū)嵱弥饕憩F(xiàn)在：一是統(tǒng)計指標(biāo)設(shè)計過于專業(yè)。過于專業(yè)的指標(biāo)只宜用作專業(yè)研究，如果的統(tǒng)計信息老百姓連看都看不懂，他們又如何能使用呢？二是統(tǒng)計指標(biāo)設(shè)計沒有做到與時俱進(jìn)。在實(shí)際工作中，有時領(lǐng)導(dǎo)和群眾關(guān)心的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，統(tǒng)計部門無法用數(shù)字去回答。而領(lǐng)導(dǎo)和群眾不關(guān)心的問題，報表中涉及的很多，這是因?yàn)榻y(tǒng)計指標(biāo)的設(shè)計還比較傳統(tǒng)，沒有做到與時俱進(jìn)。傳統(tǒng)的統(tǒng)計工作主要是為政府部門的決策提供統(tǒng)計資料和統(tǒng)計咨詢意見，重點(diǎn)在于為如何管理好國家、企業(yè)、百姓提供依據(jù)，而可能為廣大百姓所用的統(tǒng)計指標(biāo)則很少。三是統(tǒng)計的結(jié)果缺乏真實(shí)性。只有真實(shí)、及時的數(shù)據(jù)方能為社會所用。如果基層統(tǒng)計報表填報的不準(zhǔn)確，填不全或干脆不填，造成了匯總數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，無法為社會所用。
�。ㄋ模┱C合統(tǒng)計和部門統(tǒng)計間缺乏協(xié)調(diào)性。
一是數(shù)據(jù)較亂，數(shù)出多門的現(xiàn)象時有發(fā)生。筆者從網(wǎng)站上曾看到多篇反映政府部門的數(shù)據(jù)不一致，甚至打架，給房地產(chǎn)市場造成了一定的混亂，也給社會帶來了不好的影響。二是同一指標(biāo)，由于部門之間的統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計方式不一致，導(dǎo)致數(shù)據(jù)不一致；在向外信息時，部門之間缺少溝通交流，給人們造成了數(shù)據(jù)不一致的誤解。比如房價，因?yàn)樯唐贩坑凶≌�、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他之分，也有期房和現(xiàn)房之分，又有一級、二級地段之分，如果籠統(tǒng)地某個城市的房價是多少，這樣數(shù)據(jù)不一致的可能性很大。
二、解決當(dāng)前房地產(chǎn)統(tǒng)計工作中存在問題的對策
1、建立、健全房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計制度。目前，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展加快，而與此對應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)統(tǒng)計信息已經(jīng)不適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求，物業(yè)管理、房地產(chǎn)業(yè)中介服務(wù)的統(tǒng)計制度還沒有建立，房地產(chǎn)業(yè)交易的多級市場已經(jīng)形成。所以建立健全房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計制度已是擺在統(tǒng)計部門的議事日程了。筆者對建立健全房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計制度有兩條粗淺建議，一是增加物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)計。二是改房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計月報為季報，增加房地產(chǎn)業(yè)人員勞動報酬、利潤、稅收等經(jīng)營統(tǒng)計指標(biāo)，以滿足gdp核算的需要。
2、簡化統(tǒng)計報表，增強(qiáng)實(shí)用性。一是統(tǒng)計指標(biāo)設(shè)計要提綱挈領(lǐng)、突出重點(diǎn)。豐富多彩的市場經(jīng)濟(jì)，加上差異巨大的區(qū)域經(jīng)濟(jì)，往往使不同區(qū)域、不同時期關(guān)注的焦點(diǎn)是互異的。如果國家統(tǒng)計指標(biāo)設(shè)得太細(xì)，會使得有些城市、地區(qū)難以完整填報。所以，國家級的指標(biāo)設(shè)計得簡要些，既能滿足管理部門的需要，又能減輕填報單位的負(fù)擔(dān)，提高統(tǒng)計質(zhì)量。二是統(tǒng)計指標(biāo)的設(shè)計盡量做到實(shí)用、便于搜集。在如今的市場體制下，企業(yè)經(jīng)營活動和個人投資行為日前活躍，他們也需要一定的統(tǒng)計信息來指導(dǎo)自己的活動。故此，統(tǒng)計體系應(yīng)能針對他們的需要，設(shè)置相應(yīng)的指標(biāo)，提供相應(yīng)的信息。另外在設(shè)計統(tǒng)計指標(biāo)中，應(yīng)充分考慮數(shù)據(jù)的來源與出處，便于企業(yè)操作。如在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）投資、資金和土地情況報表中本年完成投資按工程用途劃分的商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他的分組，在實(shí)際工作中，企業(yè)很難掌握這方面的數(shù)據(jù)，不如刪去。
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